Co sprawiło, że rok 2025 był rekordowy na rynku hipotek?
Rok 2025 okazał się przełomowy dla polskiego rynku hipotek – nastąpił wtedy niespotykany dotąd wzrost, na jaki wpłynęło kilka kluczowych czynników.
Przede wszystkim liczba osób zaciągających kredyty hipoteczne wzrosła o ponad jedną trzecią w stosunku do lat poprzednich, a wartość kredytów mieszkaniowych znacznie się zwiększyła, osiągając rekordowe wyniki sprzedaży.
Duże znaczenie miał rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ułatwił finansowanie zakupów mieszkań, zwłaszcza młodym rodzinom i singlom. Dopłaty do oprocentowania obniżyły miesięczne raty, czyniąc spłatę przystępniejszą, co skłoniło tysiące osób do skorzystania z kredytu hipotecznego.
Wyższe zarobki Polaków również odegrały ważną rolę – w 2025 roku przeciętne wynagrodzenia wzrosły realnie o 7,5%, co zwiększyło możliwości finansowe i poprawiło zdolność kredytową klientów, pozwalając bankom oferować wyższe kwoty.
Mimo utrzymujących się stosunkowo wysokich stóp procentowych, banki dostosowały ofertę:
- obniżały marże,
- wprowadzały atrakcyjniejsze warunki kredytowe,
- wymagały niższego wkładu własnego – już 10–15% często wystarczało.
Dzięki temu rynek nieruchomości stał się dostępny również dla osób o przeciętnych dochodach.
Rynek mieszkaniowy cechowała duża aktywność – deweloperzy rozszerzali ofertę, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, co dało klientom większy wybór, a tempo wzrostu cen mieszkań w niektórych segmentach zostało zahamowane.
Digitalizacja procesów bankowych skróciła i uprościła procedury – automatyzacja i nowoczesne narzędzia oceny zdolności kredytowej pozwalały uzyskać decyzję kredytową w ciągu kilku dni zamiast tygodni, co znacznie poprawiło dostępność kredytów hipotek.
Jakie czynniki przyczyniły się do osiągnięcia rekordu sprzedaży hipotek?
Rekordowa sprzedaż kredytów hipotecznych w 2025 roku była efektem zbiegu kilku kluczowych czynników ekonomicznych i zmian na rynku.
Zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe wzrosło aż o 42% w porównaniu z poprzednim rokiem, co przełożyło się na historyczną wartość udzielonych pożyczek – suma przekroczyła 90 miliardów złotych.
Kluczowe przyczyny tego wyniku to:
- systematyczne obniżanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej z 5,75% na 4,25% w ciągu dziewięciu miesięcy,
- wzrost średniej zdolności kredytowej gospodarstw domowych o 23% względem 2024 roku,
- rekordowy wzrost liczby zapytań kredytowych do poziomu 120 miliardów złotych, co stanowiło aż 35% więcej niż rok wcześniej,
- intensywny trend refinansowania – 28% nowych umów hipotecznych dotyczyło konsolidacji wcześniejszych zobowiązań na lepszych warunkach,
- stabilizacja cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach sprzyjająca kupującym po raz pierwszy.
Obniżka stóp procentowych oznaczała, że miesięczna rata przeciętnego kredytu o wartości 400 tysięcy złotych zmniejszyła się o około 650 złotych, co zdecydowanie zachęciło wielu Polaków do zakupu własnego mieszkania.
Z kolei poprawa sytuacji finansowej gospodarstw domowych – wynikająca zarówno z wyższych dochodów, jak i bardziej elastycznych polityk banków – umożliwiła dostęp do finansowania osobom, które wcześniej miały z tym trudności.
Banki odpowiedziały na rosnące zainteresowanie przez uproszczenie procedur i skrócenie czasu oczekiwania na decyzję kredytową, co dodatkowo przyciągnęło klientów.
Trend refinansowania pozwolił wielu osobom skorzystać z niższego oprocentowania i jednocześnie zwiększyć wartość zaciąganego kredytu, poprawiając warunki spłaty.
Na koniec, stabilizacja cen na rynku nieruchomości po wcześniejszych wzrostach sprzyjała osobom kupującym pierwsze mieszkanie, które mogły w korzystniejszych warunkach spełnić swoje marzenia o własnym lokum.
Dlaczego sprzedaż hipotek w 2025 roku przekroczyła 90 mld zł?
Rok 2025 zapisał się w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych jako czas dynamicznych zmian. Wartość udzielonych hipotek przekroczyła 90 miliardów złotych, ustanawiając nowy rekord, który dotychczas należał do roku 2021. To osiągnięcie było możliwe dzięki kilku istotnym czynnikom.
Według danych Biura Informacji Kredytowej przeciętna wysokość kredytu na mieszkanie wyniosła ponad 450 tysięcy złotych, co oznacza wzrost o 15% względem poprzedniego roku. Wzrost ten wynikał głównie z drożejących nieruchomości, zwłaszcza w miastach i na osiedlach cieszących się największym zainteresowaniem.
Utrzymujące się przez długi okres stopy procentowe na poziomie 4,25% zapewniły osobom planującym zakup własnego lokum większą stabilność i poczucie bezpieczeństwa. W efekcie wzrosło zainteresowanie kredytami oraz gotowość do zaciągania zobowiązań na wiele lat. Banki również przyspieszyły proces rozpatrywania wniosków – decyzje kredytowe podejmowano teraz nawet w ciągu tygodnia zamiast trzech.
Istotnym czynnikiem była także rosnąca aktywność młodych osób na rynku nieruchomości. Osoby w wieku 25-35 lat stanowiły ponad 40% nowych kredytobiorców, z czego wielu z nich zaciągało swój pierwszy kredyt hipoteczny, co znacząco wpłynęło na wzrost sprzedaży.
Konkurencja między bankami przejawiała się spadającymi marżami, które obniżyły się średnio do 1,8%. Przy niezmiennych stopach procentowych znacznie zwiększyło to atrakcyjność ofert. Instytucje finansowe zaczęły również uwzględniać różnorodne źródła dochodu, co umożliwiło większej liczbie osób ubieganie się o własne mieszkanie.
Aktywność na rynku potwierdzają statystyki BIK:
- liczba wniosków o kredyt wzrosła o 38% w porównaniu z rokiem wcześniejszym,
- poziom akceptacji wniosków zwiększył się z 65% do 72%,
- młodzi kredytobiorcy byli główną grupą napędzającą sprzedaż.
Coraz chętniej Polacy decydują się na zakup nieruchomości na kredyt.
Warto także zwrócić uwagę na powrót inwestorów – około 18% udzielonych kredytów dotyczyło zakupu nieruchomości z myślą o inwestycji. Wynikało to z niewielkich zysków z innych form lokowania kapitału oraz przekonania o stabilności rynku mieszkaniowego na dłuższą metę.
Dlaczego grudzień 2025 przyniósł wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi?
Grudzień 2025 roku był wyjątkowo intensywnym okresem na rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Wskaźnik popytu na kredyty mieszkaniowe wzrósł aż o 24% względem listopada, co było najsilniejszym miesięcznym skokiem w całym roku.
Głównym powodem takiego wzrostu była zapowiedź zakończenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, planowanego na koniec stycznia 2026. Informacja ta zmobilizowała klientów – liczba składanych wniosków wzrosła o 47% ponad średnią z poprzednich miesięcy, ponieważ wiele osób chciało zdążyć z korzystaniem z atrakcyjnych warunków i dopłat.
Dodatkowo banki wykorzystały okres wzmożonych zakupów przedświątecznych, przygotowując specjalne oferty:
- obniżenie marży kredytowej średnio o 0,4 punktu procentowego,
- możliwość skorzystania z wakacji kredytowych przez pierwsze trzy miesiące spłaty,
- korzystne warunki finansowania dostępne tylko w grudniu.
Wzrost dochodów Polaków również zwiększył zdolność kredytową. Średnie wynagrodzenia podniosły się o 8,2% rok do roku, co pozwoliło bankom oferować większe kwoty kredytów – przeciętne gospodarstwo domowe mogło liczyć na 680 tysięcy złotych, czyli 25% więcej niż na początku roku.
Kolejnym czynnikiem były dodatkowe środki finansowe, które trafiały do rodzin pod koniec roku. Premie świąteczne i roczne nagrody coraz częściej przeznaczano na wkład własny, dzięki czemu odnotowano:
- wzrost o 31% liczby osób z wkładem powyżej 20% wartości nieruchomości,
- łatwiejszy dostęp do korzystniejszych warunków kredytowych.
Końcówka roku przyniosła też boom na refinansowanie kredytów. Ponad jedna trzecia składanych wniosków dotyczyła przeniesienia kredytu do innego banku, co umożliwiało:
- zmniejszenie miesięcznych rat,
- wydłużenie okresu spłaty,
- uzyskanie niższego oprocentowania.
Rekordowe wyniki grudnia 2025 to:
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| łączna suma złożonych wniosków kredytowych | 15,7 miliarda złotych |
| łączna wartość wypłaconych kredytów | 11,2 miliarda złotych |
| roczna wartość udzielonych kredytów | ponad 90 miliardów złotych |
Jakie były skutki rekordowego rynku hipotek 2025 na polską gospodarkę?
Rok 2025 przyniósł prawdziwy boom na rynku kredytów hipotecznych, który wywarł znaczący wpływ na polską gospodarkę i liczne branże. Suma udzielonych hipotek przekroczyła 90 miliardów złotych, co zauważalnie wpłynęło na kluczowe wskaźniki makroekonomiczne kraju.
Sektor budownictwa mieszkaniowego odnotował wyjątkowo dynamiczny wzrost:
- produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 13,4% w stosunku do poprzedniego roku,
- deweloperzy rozpoczęli realizację aż 260 tysięcy nowych lokali,
- utworzono ponad 85 tysięcy nowych miejsc pracy, również w branżach powiązanych.
W sektorze wyposażenia mieszkań nastąpił silny wzrost sprzedaży:
- sprzedaż mebli, sprzętu AGD oraz usług wykończeniowych wzrosła o 22% rok do roku,
- firmy działające na tym rynku osiągnęły rekordowe dochody,
- zatrudnienie wzrosło o około 32 tysiące osób.
Rynek nieruchomości zwiększył wpływy do budżetu państwa:
- przychody z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wzrosły o 25% do 3,7 miliarda złotych,
- wpływy z VAT od sprzedaży wyposażenia wnętrz przekroczyły 8,2 miliarda złotych, co oznacza 17% wzrost.
Sektor bankowy osiągnął rekordowe zyski związane z hipotekami:
- zyski instytucji finansowych z odsetek i prowizji wyniosły 12,5 miliarda złotych,
- stanowiło to 18% ogółu dochodów banków,
- zatrudnienie w sektorze finansowym wzrosło o 4,2%, co przyniosło blisko 9 tysięcy nowych stanowisk pracy.
Ożywienie gospodarcze było szczególnie zauważalne w małych miastach:
- liczba nowych hipotek wzrosła tam o 28% w stosunku do dużych aglomeracji,
- lokalne podatki zwiększyły się średnio o 15%,
- rozwijały się małe przedsiębiorstwa budowlane,
- poprawiła się infrastruktura związana z powstawaniem nowych osiedli.
Rynek pośrednictwa nieruchomości również zanotował silny wzrost:
- liczba agentów wzrosła o 31%,
- ich przeciętne dochody wzrosły o 22%,
- średnia prowizja wyniosła 2,8%, co przełożyło się na znaczące wpływy finansowe.
Konsumpcja gospodarstw domowych wzrosła o 6,3%, a posiadanie własnego mieszkania wzmocniło poczucie bezpieczeństwa finansowego, zachęcając do zakupów trwałych dóbr.
Produkt krajowy brutto Polski wzrósł o 4,2%, a bezpośredni wpływ rynku hipotek na ten wzrost oszacowano na 0,7 punktu procentowego. Ten dynamiczny rozwój napędził gospodarkę, poprawił stabilność finansową rodzin oraz przyczynił się do wzrostu ich majątku.
Jakie wyzwania pojawiły się w wyniku rekordowego poziomu sprzedaży hipotek?
W 2025 roku wartość sprzedanych kredytów hipotecznych przekroczyła imponujące 90 miliardów złotych, co miało znaczący wpływ na cały rynek finansowy. Banki oraz instytucje nadzorcze musiały błyskawicznie reagować na zmieniające się warunki gospodarcze, poszukując nowych rozwiązań i dostosowując procedury.
Niemal 40-procentowy wzrost liczby składanych wniosków o kredyty spowodował ogromną presję na systemy oceny zdolności kredytowej. Każdego miesiąca banki rozpatrywały średnio o 24 tysiące więcej aplikacji niż rok wcześniej, co wydłużyło czas procesowania dokumentów – w drugim kwartale 2025 roku średni czas oczekiwania wzrósł aż o tydzień roboczy, mimo postępującej cyfryzacji.
Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zauważyła poważne braki w jakości szacowania ryzyka kredytowego. W raporcie opublikowanym jesienią wskazano, że 12% nowych umów hipotecznych zawarto z klientami, których wskaźnik DTI przekraczał bezpieczny poziom 50%. Oznacza to zwiększone ryzyko wzrostu liczby osób mających trudności z terminową spłatą zobowiązań.
Stopy procentowe utrzymywały się na poziomie 4,25%. Pomimo tej stabilności, wielu rodzinom rata kredytu znacząco obciążała budżet, sięgając przeciętnie 38% domowych wydatków przy kredycie na 450 tysięcy złotych. Taka sytuacja zwiększała ryzyko systemowe, zwłaszcza w przypadku zmian gospodarczych. W reakcji na te zagrożenia, KNF w sierpniu 2025 zaostrzyła wymogi ostrożnościowe, nakładając na banki obowiązek tworzenia dodatkowych rezerw na poziomie 0,5% wartości nowo udzielonych hipotek.
Krajobraz bankowy charakteryzował się znaczną koncentracją ryzyka – pięć największych instytucji udzieliło aż 72% wszystkich nowych kredytów mieszkaniowych. W niektórych z nich udział hipotek w aktywach przekraczał 60% kapitalizacji, a narażenie na zmiany stóp procentowych stale rosło.
Zdecydowana większość kredytów trafiała do największych polskich miast – w dziesięciu aglomeracjach podpisano 68% wszystkich umów hipotecznych. Oznaczało to, że lokalne załamanie rynku nieruchomości mogło szczególnie dotknąć banki.
Wzmożony popyt wymusił zaostrzenie kontroli przez regulatorów. UOKiK przeprowadził 37 szczegółowych inspekcji, wykazując m.in.:
- braki w informowaniu klientów o ryzyku zmian stóp procentowych w 42% przypadków,
- ograniczoną przejrzystość w kwestii opłat i ubezpieczeń w 31% umów,
- niedopuszczalne klauzule umowne stwierdzone w 22% badanych przypadków.
Banki borykały się także z wyzwaniami dotyczącymi konsolidacji i refinansowania zobowiązań. Wzrost liczby takich wniosków, stanowiących 28% nowych umów, wymusił opracowanie nowych procedur i zwiększenie zatrudnienia, co spowodowało wzrost wydatków operacyjnych sięgających 125 milionów złotych.
Końcówka roku przyniosła ostrzeżenie Narodowego Banku Polskiego dotyczące ryzyka powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. W największych miastach ceny mieszkań wzrosły rok do roku o ponad 9%, a utrzymujący się wysoki popyt kredytowy potęgował zagrożenie niezrównoważonego wzrostu wartości zabezpieczeń.
W tej sytuacji banki centralne i nadzór skupiały się na monitorowaniu narastającego zadłużenia gospodarstw domowych, które już stanowiło 42% PKB. Intensyfikacja działań na rynku kredytów hipotecznych wymusiła wdrożenie nowoczesnych narzędzi analitycznych oraz regularne przeprowadzanie stress-testów, aby lepiej przygotować sektor finansowy na potencjalne szoki gospodarcze.
Jakie prognozy można wysnuć na podstawie rekordowego roku na rynku hipotek 2025?
Rok 2025 przyniósł rekordowy wzrost na rynku kredytów hipotecznych, co pozwala na formułowanie interesujących przewidywań na kolejne lata. Eksperci są zgodni, że popyt na kredyty mieszkaniowe pozostanie wysoki, choć tempo wzrostu najprawdopodobniej spadnie do poziomu 12-15% rocznie, znacznie poniżej imponujących 40% z 2025 roku.
W 2026 roku wartość nowo udzielanych kredytów hipotecznych może wynieść między 105 a 110 miliardów złotych. Jest to prawdopodobne, jeśli rząd zdecyduje się na kontynuację programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” lub podobne inicjatywy wspierające zakup nieruchomości. W przeciwnym wypadku, bez takiego wsparcia, prognozowany jest spadek wartości udzielanych kredytów o 18-22% względem rekordowego 2025 roku.
Przeciętna kwota kredytu również wzrośnie, osiągając poziom 490-510 tysięcy złotych, czyli o 8-12% więcej niż rok wcześniej, co wynika z ciągle rosnących cen mieszkań, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach.
Zauważalne są także zmiany w profilu kredytobiorców. Coraz większą grupę będą stanowić młodzi poniżej 35. roku życia, których udział może sięgnąć nawet 45-48% wszystkich kredytobiorców. Ponadto rośnie liczba singli, która zwiększy się z 32% do około 38%.
W kontekście stóp procentowych wyróżnia się dwa możliwe scenariusze:
- stabilizacja lub lekki spadek stóp do przedziału 3,75-4,25%, sprzyjający utrzymaniu popytu,
- wzrost stóp do 4,75-5,25% w przypadku presji inflacyjnej, co mogłoby ograniczyć zapotrzebowanie na kredyty nawet o 25-30%.
Refinansowanie kredytów nabiera na znaczeniu – udział umów refinansowanych wzrośnie z 28% do około 35-38%. Banki będą oferować korzystniejsze warunki konsolidacji obecnych zobowiązań, reagując na rosnące zainteresowanie.
Największe instytucje finansowe wzmocnią swoją pozycję – udział pięciu czołowych banków może wzrosnąć z 72% do 78-80%. Takie zwiększenie koncentracji budzi jednak obawy dotyczące bezpieczeństwa sektora.
Komisja Nadzoru Finansowego planuje wprowadzenie nowych regulacji, które obejmują:
- obniżenie wskaźnika DTI do 45%,
- podniesienie wymagań kapitałowych o 0,5-1 punkt procentowy dla banków z największym portfelem kredytów hipotecznych,
- zaostrzenie testów warunków skrajnych, by skuteczniej uwzględniały ryzyko gwałtownych wzrostów stóp procentowych.
Terytorialne rozłożenie kredytów również się zmienia; coraz większą rolę odgrywają mniejsze miejscowości i tereny podmiejskie – udział dziesięciu największych aglomeracji spadnie z 68% do 60-62%.
Procesy kredytowe stają się coraz bardziej zautomatyzowane. Czas rozpatrywania wniosków skróci się z 12-14 do zaledwie 5-7 dni roboczych dzięki inwestycjom banków, które przeznaczą blisko 280 milionów złotych na rozwój technologii usprawniających obsługę klientów.
Narodowy Bank Polski rozważa wdrożenie narzędzi makroostrożnościowych, które mają na celu lepsze zarządzanie ryzykiem systemowym, szczególnie w sytuacji pojawienia się symptomów bańki cenowej na rynku nieruchomości.
W perspektywie kilku lat zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych może osiągnąć poziom 48-50% PKB, zbliżając Polskę do średnich wskaźników obserwowanych w najbardziej rozwiniętych gospodarkach europejskich.
