Co powoduje spadek budowy mieszkań w Polsce?
Rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce wyraźnie zwalnia, co potwierdzają najnowsze statystyki wskazujące na spadek liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych.
Już w styczniu 2026 roku branża odnotowała znaczne ograniczenie – rozpoczęto budowę zaledwie 12,3 tys. mieszkań, czyli aż 28,6% mniej niż rok wcześniej. Ten spadek dotyczy zarówno dużych firm deweloperskich, jak i inwestorów indywidualnych:
- deweloperzy rozpoczęli budowę 8,9 tys. mieszkań, o niemal jedną trzecią mniej niż w poprzednim roku,
- inwestorzy indywidualni wybudowali 2,9 tys. lokali, co oznacza spadek przekraczający 30%,
- liczba wydawanych pozwoleń na budowę zmalała o 12,3%, do 17,6 tys. mieszkań.
Główne przyczyny spadku budowy mieszkań to:
- nadmiar mieszkań na rynku – podaż przewyższa popyt, co ogranicza chęć realizowania nowych inwestycji,
- rosnące ceny materiałów budowlanych i koszt pracy,
- obciążenia finansowe wynikające z droższych kredytów dla firm,
- malejąca rentowność projektów, zmuszająca do ostrożniejszego planowania inwestycji,
- zmiana preferencji klientów – łączna powierzchnia nowych mieszkań spadła o 4,1%, do 1,4 miliona m², a przeciętny lokal mierzy około 93 m²,
- wzrost ostrożności inwestorów w obliczu niepewności gospodarczej,
- utrudniony dostęp do kredytów oraz wysokie stopy procentowe, które zmniejszają liczbę osób decydujących się na zakup mieszkań.
Wyhamowanie budownictwa mieszkaniowego to złożony proces, który w dłuższej perspektywie może prowadzić do niedoboru nowych lokali oraz podwyższenia cen mieszkań, tworząc większe bariery dla osób poszukujących własnego dachu nad głową.
Dlaczego deweloperzy i inwestorzy indywidualni zmniejszają liczbę nowych budów?
Deweloperzy oraz inwestorzy indywidualni wyraźnie ograniczają rozpoczynanie nowych inwestycji mieszkaniowych, reagując na trudną sytuację na rynku. Dane z początku 2026 roku potwierdzają tę tendencję – w styczniu deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 8,9 tysiąca mieszkań, co stanowi niemal 30% mniej niż rok wcześniej. Podobnie inwestorzy prywatni rozpoczęli realizację 2,9 tysiąca nowych lokali, aż o jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Główną przyczyną spowolnienia jest nadpodaż mieszkań. Na rynku wciąż dostępnych jest wiele lokali, które nie znalazły nabywców. W tej sytuacji firmy deweloperskie powstrzymują się od uruchamiania kolejnych inwestycji i ostrożniej planują nowe projekty, wiedząc, że oferta znacznie przewyższa zapotrzebowanie.
Opłacalność prowadzenia budów wyraźnie spadła. Wzrost kosztów realizacji przy stabilnych cenach mieszkań powoduje, że potencjalne zyski są coraz mniejsze. Deweloperzy stoją przed wyborem:
- kontynuować budowy z niższymi marżami,
- wstrzymać się z realizacją inwestycji do poprawy sytuacji na rynku.
Kluczowe są także warunki uzyskania finansowania. Podwyższone stopy procentowe zwiększają koszty kredytów, co zniechęca zarówno inwestorów, jak i osoby planujące zakup mieszkania. Coraz mniej osób otrzymuje pozytywne decyzje kredytowe, co mocno ogranicza popyt.
Rynek budownictwa dostosowuje się do zmieniających się preferencji klientów. Rośnie zapotrzebowanie na mniejsze, lepiej dopasowane pod względem finansowym lokale. Efektem jest wzrost liczby kompaktowych mieszkań w nowych projektach.
Niepewność gospodarcza powoduje zachowawcze decyzje inwestycyjne. Zarówno firmy, jak i inwestorzy indywidualni często przesuwają inwestycje na później, oczekując korzystniejszych warunków i wyraźniejszych oznak ożywienia rynku.
Decyzja firm deweloperskich o wstrzymaniu wydawania nowych pozwoleń na budowę wynika z wielu czynników zewnętrznych, na które sektor budowlany ma ograniczony wpływ. Analiza rynku pokazuje, że w latach 2024-2025 deweloperzy celowo ograniczają liczbę rozpoczętych inwestycji, dostosowując się do zmieniających się realiów gospodarczych i przepisów.
Jakie czynniki zewnętrzne wpływają na decyzje deweloperów o wstrzymaniu nowych pozwoleń na budowę?
Kluczowe czynniki to:
- ryzyka makroekonomiczne, takie jak niepewność dotycząca przyszłości gospodarki krajowej, utrzymująca się inflacja i przewidywania dotyczące wydatków konsumentów,
- wahania kosztów budowy, w tym podwyżki cen materiałów sięgające nawet 15-20%, wyższe wynagrodzenia dla specjalistów oraz rosnące wydatki na transport i logistykę,
- polityka kredytowa i system bankowy, gdzie wysokie oprocentowanie kredytów i zaostrzone warunki finansowania ograniczają opłacalność inwestycji oraz obniżają dostępność kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych,
- wprowadzane regulacje prawne i coraz bardziej wymagające normy techniczne, obejmujące zasady energooszczędności, bezpieczeństwa oraz ekologii, skutkujące wyższymi kosztami i wydłużeniem czasu realizacji projektów,
- dostępność gruntów inwestycyjnych, gdzie rosnące ceny i ograniczona liczba atrakcyjnych terenów wpływają na ograniczenia w nowych inwestycjach,
- nadwyżka mieszkań na rynku, która spowalnia sprzedaż istniejących inwestycji i prowadzi do ograniczenia wydawania nowych pozwoleń.
Regulacje prawne zawierają m.in.:
- zaostrzenia dotyczące efektywności energetycznej budynków,
- konieczność uzyskiwania certyfikatów ekologicznych,
- lokalne polityki planowania przestrzennego ograniczające możliwości zabudowy.
Mimo obecnych trudności, deweloperzy przewidują, że świadome ograniczenie liczby inwestycji w latach 2024-2025 może doprowadzić do deficytu mieszkań w przyszłości, co przełoży się na dalszy wzrost cen zgodny z cykliczną naturą rynku nieruchomości.
Podsumowując, wstrzymanie nowych pozwoleń to reakcja na złożone wyzwania, które utrudniają realizację projektów mieszkaniowych.
Ostatnie dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania wskazują na wyraźne spowolnienie na rynku nieruchomości. W styczniu odnotowano 8-procentowy spadek liczby nowych lokali w porównaniu z analogicznym miesiącem zeszłego roku.
Deweloperzy przekazali do użytku 8,6 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 11,4% rok do roku. Podobny spadek dotyczy liczby lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem – tutaj również zanotowano obniżkę o 11,4%. Wyraźnie widać, że deweloperzy działają ostrożniej i ograniczają swoją aktywność.
Z kolei inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 5,7 tysiąca mieszkań, co stanowi niewielki, jednoprocentowy wzrost w ujęciu rocznym. Ten lekki wzrost świadczy o większej stabilności tej grupy na rynku.
Obserwujemy także tendencję do zmniejszania metrażu nowo powstających mieszkań. Całkowita powierzchnia użytkowa wyniosła 1,4 miliona metrów kwadratowych, czyli spadła o 4,1% względem poprzedniego roku. Widać więc, że deweloperzy coraz częściej dostosowują ofertę do możliwości finansowych nabywców, proponując mniejsze i bardziej przystępne cenowo lokale.
Te liczby jasno pokazują, że branża budowlana zdecydowanie zwalnia, a główny ciężar tego spowolnienia odczuwają deweloperzy. Ostrożniej podejmują nowe przedsięwzięcia, podczas gdy osoby prywatne zachowują względną aktywność i są bardziej odporne na rynkowe zawirowania.
Jakie będą długofalowe skutki mniejszej podaży mieszkań?
Obecne zahamowanie tempa budowy nowych mieszkań w Polsce będzie miało znaczący wpływ na rynek nieruchomości w najbliższych latach. Eksperci wskazują, że najdotkliwsze skutki ujawnią się w latach 2027-2028, gdy luka między zapotrzebowaniem a liczbą dostępnych lokali wyraźnie się pogłębi.
Kluczowym efektem będzie wzrost cen mieszkań. Ograniczona liczba nowych inwestycji przy utrzymującym się wysokim popycie spowoduje podbicie wartości nieruchomości, zarówno nowych, jak i używanych. Prognozy mówią o podwyżkach rzędu 10–15% w ciągu półtora roku od pojawienia się deficytu mieszkań.
Aktualnie szacowany niedobór mieszkań w Polsce to około 1,5–2 miliony jednostek. Najtrudniejsza sytuacja będzie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie rośnie najszybciej. Do 2030 roku deficyt może wzrosnąć o kolejne 300–400 tysięcy lokali.
Mniejsza liczba nowych inwestycji wpłynie także na strukturę rynku mieszkaniowego:
- zwiększenie zainteresowania wynajmem,
- wzrost stawek czynszów prognozowany na 15–20% w ciągu 2–3 lat,
- przekształcanie polskiego rynku w kierunku typowym dla państw zachodniej Europy, gdzie najem długoterminowy jest popularniejszy.
Coraz więcej osób, które nie znajdą mieszkania na rynku pierwotnym, rozważy zakup z rynku wtórnego. Lokale używane mogą zyskać na wartości szybciej ze względu na lepszą dostępność.
Aktualne osłabienie akcji kredytowej może w przyszłości przejść w dynamiczny wzrost udzielanych kredytów. Jeśli ceny będą rosły szybciej, a dostęp do finansowania się poprawi, większa liczba osób zdecyduje się na zakup własnego mieszkania, co z kolei dodatkowo napędzi wzrost cen.
Nie można pominąć także aspektów społecznych. Utrudniony dostęp do mieszkań sprawi, że wielu młodych ludzi będzie zwlekać z wyprowadzką od rodziców, rozpoczęciem samodzielnego życia czy założeniem rodziny, co może pogłębić problemy demograficzne.
Branża budowlana stanie przed koniecznością restrukturyzacji:
- większe firmy przejmą mniejszych deweloperów,
- zwiększy się koncentracja rynku,
- pozostali gracze zyskają większy wpływ na kształtowanie cen.
Sytuacja wymusi również większą aktywność ze strony władz centralnych i samorządów. Programy wsparcia budownictwa społecznego oraz dopłaty do kredytów hipotecznych zyskają na znaczeniu, a współpraca publiczno-prywatna zostanie zacieśniona w celu złagodzenia skutków niedoboru mieszkań.
Poszukujący mieszkań będą skłonni wybierać:
- mniejsze metraże,
- lokalizacje oddalone od centrów miast,
- alternatywne rozwiązania, takie jak współdzielenie lokali lub mikroapartamenty.
Choć obecne spowolnienie budownictwa wpisuje się w naturalne cykle rynku nieruchomości, jego konsekwencje odczujemy przez wiele lat, a pogłębiający się problem niedoboru mieszkań stanie się jednym z największych wyzwań polskiej polityki mieszkaniowej.
