Projekt OKI pierwotnie miał zostać ukończony do końca 2020 roku, zgodnie z założonym planem prac budowlanych i wykończeniowych. Jednak w praktyce pojawiły się trudności, które pokrzyżowały te plany.
Główne przyczyny opóźnień to:
- zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- wydłużony czas formalności administracyjnych,
- dostosowanie dokumentacji technicznej przekraczające początkowe założenia.
Wprowadzenie nowych wytycznych wymusiło aktualizację harmonogramu, a przesunięcia trwały kilka miesięcy. Pierwsze przestoje wywołały efekt domina, co sprawiło, że kolejne etapy realizowano z opóźnieniem. Skutkowało to frustracją inwestorów oraz mieszkańców terenów objętych projektem.
Konieczność przesunięcia daty ukończenia projektu wymagała:
- przeorganizowania harmonogramu prac,
- ponownego przeliczenia wydatków,
- renegocjacji warunków współpracy z firmami podwykonawczymi.
Dlaczego projekt OKI doświadczył opóźnień?
Istotnym powodem opóźnień projektu OKI były niespodziewane zetknięcia z nieudokumentowaną infrastrukturą podziemną. Podczas robót ziemnych natrafiono na instalacje, które nie zostały uwzględnione w pierwotnej dokumentacji, co zmusiło inwestora do czasowego wstrzymania prac na określonych fragmentach budowy.
Dodatkowe trudności wynikały z bardziej wymagających warunków gruntowo-wodnych niż wcześniej zakładano. Pracownicy musieli przeprowadzić dodatkowe badania i zmodyfikować pierwotne rozwiązania konstrukcyjne, co przedłużyło harmonogram o kilka tygodni.
Wymiar finansowy tych opóźnień również miał kluczowe znaczenie. Każdy dzień zwłoki zwiększał koszty utrzymania budowy i narażał inwestycję na dodatkowe wydatki związane z wahaniami cen materiałów. Szczególnie dotkliwy był gwałtowny wzrost stawek za stal oraz materiały wykończeniowe.
Koordynacja działań między podwykonawcami stanowiła kolejne istotne wyzwanie. Opóźnienie jednej ekipy bezpośrednio wpływało na termin rozpoczęcia prac kolejnych zespołów, tworząc skomplikowany system wzajemnych zależności, trudny do zarządzania w dynamicznych warunkach placu budowy.
Jakie zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego przyczyniły się do opóźnień projektu OKI?
Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znacząco spowolniły realizację projektu OKI.
- ograniczenie maksymalnej wysokości budynków z 25 do 18 metrów, co wymagało ponownego opracowania dwóch kluczowych obiektów i wydłużyło proces o 4 miesiące,
- podniesienie wymaganego udziału powierzchni biologicznie czynnej z 15% do 25%, co wymusiło projektowanie nowych przestrzeni zielonych i dachów zielonych, a także liczne korekty i dodatkowe analizy techniczne,
- zmiana granic strefy konserwatorskiej, skutkująca koniecznością uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków i wydłużeniem formalności o 6 tygodni,
- zaostrzenie wymagań dotyczących liczby miejsc parkingowych ze wskaźnika 1,2 do 1,5 na każde 100 m² powierzchni użytkowej, co wymagało rozbudowy podziemnych parkingów oraz nowych badań geologicznych,
- zmiana funkcji sąsiednich terenów z przemysłowej na mieszkaniowo-usługową, pociągająca za sobą konieczność spełnienia nowych standardów akustycznych i emisji, poprzez dodatkową izolację dźwiękową i nowoczesne systemy filtrowentylacji, przesuwającą realizację o około 3 miesiące,
- wprowadzenie wymogów dotyczących systemów odprowadzania wód opadowych, m.in. montaż zbiorników retencyjnych i urządzeń rozsączających, co wymagało przebudowy kanalizacji deszczowej, uzyskania pozwoleń wodnoprawnych i znaczących zmian projektowych.
Jakie były główne przyczyny krytyki projektu OKI?
Projekt OKI budził liczne zastrzeżenia i spotkał się z krytyką z różnych stron. Najważniejsze problemy to:
- znaczne przekroczenie budżetu – wydatki zamiast planowanych 420 mln zł wzrosły do 702 mln zł, czyli o 67% więcej,
- brak przejrzystości w zarządzaniu – ukrywanie rzeczywistego stanu prac i trudności, co potwierdza raport za 2022 rok z 14 przypadkami zatajenia istotnych informacji,
- problemy logistyczne – niespójność planu dostaw z możliwościami wykonawców, co skutkowało 89 dniami roboczymi przestojów oraz nieprawidłowym magazynowaniem materiałów, generującym szkody warte 3,8 mln zł,
- niska jakość prac budowlanych – wykryto 127 usterek, zwłaszcza przy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów i montażu fasady głównego budynku,
- zagrożenie utraty dotacji – opóźnienia i komplikacje techniczne stawiały pod znakiem zapytania 118 mln złotych dofinansowania, powiązanego z terminową realizacją,
- problemy z lokalną społecznością – przez 2 lata wpłynęło 347 zgłoszeń dotyczących hałasu, zanieczyszczeń i utrudnień, a brak dialogu pogłębiał frustrację mieszkańców.
Dwuletnie opóźnienie rozpoczęcia budowy projektu OKI spowodowało poważne konsekwencje dla całego przedsięwzięcia, które rozprzestrzeniły się na wiele obszarów realizacji.
Przesunięcie startu inwestycji o 24 miesiące przełożyło się na znaczny wzrost wydatków. Koszty materiałów budowlanych wzrosły znacząco: stal konstrukcyjna podrożała o 42%, a beton o 28%. W efekcie pierwotny budżet stał się nieaktualny, a całkowite nakłady finansowe wzrosły o 176 milionów złotych.
Kolejna trudność dotyczyła zasobów ludzkich. Firmy wykonawcze nie mogły utrzymać tych samych ekip przez długi okres oczekiwania, dlatego zatrudniono 62 nowych fachowców, którzy musieli poświęcić czas na poznanie specyfiki inwestycji.
Technicznie przestój wymusił aktualizację większości dokumentacji projektowej – zmiany objęły aż 73% materiałów. Wprowadzono nowe przepisy i rozwiązania technologiczne, co wymagało przeprojektowania kluczowych konstrukcji i instalacji. Szczególna uwaga została poświęcona systemom oszczędzania energii ze względu na unijne regulacje z 2022 roku zaostrzające wymagania dotyczące efektywności energetycznej.
Opóźnienie wpłynęło także na kwestie formalne. Utrata ważności części uzgodnień i zezwoleń wymusiła ponowne załatwianie formalności. Odnowienie 8 kluczowych dokumentów, w tym zezwoleń środowiskowych i uzgodnień z gestorami sieci, zajęło 5 miesięcy i wygenerowało 1,2 miliona złotych kosztów administracyjnych.
W ciągu dwóch lat przerwy znacząco zmieniła się infrastruktura w okolicy inwestycji:
- pojawienie się 3 nowych obiektów,
- modernizacja sieci podziemnych,
- konieczność modyfikacji planów logistycznych i reorganizacji placu budowy.
Reakcje społeczne także miały wpływ na projekt. 67% mieszkańców oraz 83% potencjalnych najemców powierzchni komercyjnych wyrażało obawy o terminowe zakończenie budowy, co znacząco utrudniło działania PR i sprzedażowe.
Na koniec należy podkreślić wpływ opóźnienia na inwestycje towarzyszące. Wstrzymanie modernizacji dróg dojazdowych i rozbudowy sieci wodociągowej spowodowało poważne utrudnienia logistyczne, gdyż istniejąca infrastruktura nie była przystosowana do obsługi zwiększonego natężenia ruchu maszyn budowlanych.
Jak opóźnienia w projekcie OKI zagrażają finansowaniu unijnemu?
Unijne wsparcie dla projektu OKI obejmuje dwie kluczowe części, których realizacja jest coraz bardziej zagrożona przez narastające opóźnienia. Łączna kwota dofinansowania sięga 187 milionów złotych, co stanowi 26,6% całkowitych kosztów inwestycji.
Pierwsza transza, w wysokości 112 milionów złotych, pochodzi z Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko. Umowa określa bezwzględny termin zakończenia prac na 31 marca 2023 roku. Termin ten jest kluczowy, ponieważ kończy się wtedy zarówno perspektywa finansowa UE 2014–2020, jak i okres rozliczeniowy n+3. Przekroczenie tego terminu o pół roku skutkuje automatyczną utratą aż 75 milionów złotych, czyli ponad dwie trzecie tej transzy.
Druga część finansowania, wynosząca 75 milionów złotych, pochodzi z Regionalnego Programu Operacyjnego. W tym przypadku każde opóźnienie powoduje sankcje finansowe – za każdy miesiąc zwłoki dofinansowanie maleje o 4,2 miliona złotych. Przy obecnych 17 miesiącach opóźnienia, projekt utracił już 71,4 miliona złotych z tej części wsparcia.
Sytuację komplikuje także proces certyfikacji, podczas którego audytorzy unijni kontrolują postępy i zgodność dokumentacji z realizacją. Dotąd przeprowadzono trzy audyty, które wykazały 14 przypadków niezgodności. W konsekwencji wstrzymano certyfikację wydatków na 23,7 miliona złotych.
Znaczenie mają również tzw. kamienie milowe, które decydują o dalszym finansowaniu projektu. OKI ma ich wyznaczonych siedem, jednak jak dotąd jedynie trzy zostały osiągnięte w terminie. Niedotrzymanie kolejnych grozi nie tylko wstrzymaniem dalszych płatności, lecz także może doprowadzić do unieważnienia całej umowy o dotację.
Równie istotna jest trwałość inwestycji – Unia Europejska wymaga, aby rezultaty projektu utrzymały się przez co najmniej pięć lat po zakończeniu. Opóźnienia skracają okres gwarantowanej efektywności, co zmusza do bardziej intensywnego wykorzystania infrastruktury w krótszym czasie, by osiągnąć zaplanowane cele.
Analiza ryzyka ekspertów z Departamentu Funduszy Europejskich wskazuje, że przy obecnym tempie prac projekt może utracić nawet 94% pierwotnie oczekiwanych środków. W takiej sytuacji konieczne będzie pozyskanie z innych źródeł niemal 176 milionów złotych.
