Co oznacza dynamiczny wzrost rynku najmu instytucjonalnego PRS w Polsce?
Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce przechodzi dynamiczną transformację. Liczba dostępnych mieszkań wzrosła niemal dziesięciokrotnie od 2018 roku, osiągając około 25 100 lokali. W samym okresie od stycznia do października 2025 roku pojawiło się ponad 4 800 nowych mieszkań, co jasno obrazuje szybkie tempo rozwoju tego segmentu.
Mimo imponujących wyników, PRS to nadal stosunkowo nowe zjawisko, odpowiadające za zaledwie 2% całego rynku wynajmu w Polsce. Ten niewielki udział wskazuje na ogromny potencjał dalszego wzrostu i plasuje PRS jako jeden z najszybciej rozwijających się sektorów na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Rozwój PRS niesie ze sobą istotną zmianę jakościową – najem przestaje być domeną pojedynczych właścicieli i coraz częściej zarządzany jest przez wyspecjalizowanych inwestorów, którzy oferują:
- większy profesjonalizm,
- ujednolicone warunki najmu,
- dodatkowe udogodnienia rzadko dostępne na tradycyjnym rynku.
Te przemiany są efektem zmieniających się oczekiwań społeczeństwa, szczególnie młodych osób, które z powodu:
- rosnącej mobilności zawodowej,
- wyższych cen nieruchomości,
- dążenia do większej swobody,
- wolą elastycznych rozwiązań zamiast długoterminowych kredytów hipotecznych,
- coraz chętniej wybierają najem instytucjonalny.
Dodatkowo, polski rynek PRS przyciąga rosnącą liczbę inwestorów zagranicznych. Międzynarodowe fundusze dostrzegają tu perspektywę wysokich zysków i aktywnie inwestują kapitał, co nadal napędza dynamiczny rozwój branży.
Jakie czynniki napędzają rozwój sektora najmu instytucjonalnego PRS w Polsce?
Rozwój najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce jest kształtowany przez szereg istotnych czynników społecznych i ekonomicznych. Jednym z nich są zmiany w podejściu do mieszkania – coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodszych, nie traktuje już wynajmu jako tymczasowego rozwiązania, lecz jako świadomy wybór gwarantujący większe poczucie wolności.
Zrywając z przekonaniem, że tylko własne mieszkanie zapewnia stabilność, najem staje się pełnoprawną alternatywą dla zakupu, oferując elastyczność w sferze zawodowej i prywatnej oraz umożliwiając szybsze reagowanie na zmiany życiowe.
Rosnące znaczenie mobilności zawodowej sprawia, że pracownicy chętniej podejmują wyzwania w innych miastach czy regionach, a wynajem znacząco upraszcza i przyspiesza przeprowadzkę. Profesjonalne firmy zarządzające PRS dbają o sprawną obsługę najemców, dzięki czemu zmiana miejsca zamieszkania przebiega bez zbędnych komplikacji.
Systematyczny napływ nowych mieszkańców do dużych ośrodków miejskich dodatkowo wzmacnia popyt na wynajem. Zarówno osoby przeprowadzające się z mniejszych miejscowości, jak i migranci z zagranicy, wybierają duże aglomeracje – główne centra rozwoju PRS. Urbanizacja i atrakcyjność metropolii sprawiają, że to właśnie tam skupia się największa aktywność sektora.
Ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych powoduje, że zakup mieszkania staje się mniej osiągalny, zwłaszcza dla młodych osób wchodzących na rynek pracy. Wysokie koszty finansowania i rygorystyczne kryteria banków skłaniają wielu do wyboru najmu jako praktyczniejszej opcji.
Z perspektywy inwestorów dostępność atrakcyjnych terenów w największych miastach umożliwia realizację nowoczesnych inwestycji mieszkaniowych przystosowanych do wynajmu, co stanowi solidne podstawy dla dalszego rozwoju segmentu PRS.
Najem instytucjonalny dostosowuje swoją ofertę do oczekiwań nowych lokatorów, zapewniając:
- długoterminowe umowy gwarantujące stabilność,
- poczucie bezpieczeństwa dzięki profesjonalnemu zarządzaniu,
- wysoką jakość mieszkań i przestrzeni wspólnych,
- szeroki zakres dodatkowych usług niedostępnych na tradycyjnym rynku najmu.
Wygoda, poczucie pewności oraz nowoczesny standard powodują, że najem instytucjonalny zyskuje coraz większe zainteresowanie i dynamicznie się rozwija w Polsce.
Jakie wyzwania stoją przed rynkiem najmu instytucjonalnego PRS w Polsce?
Instytucjonalny rynek najmu PRS w Polsce znajduje się w fazie intensywnego rozwoju i zmaga się z wieloma wyzwaniami charakterystycznymi dla nowo powstających sektorów. Mimo wzrostu liczby mieszkań dostępnych do wynajęcia, branża napotyka na poważne przeszkody natury prawnej i strukturalnej, które hamują jej rozwój.
Najważniejsze wyzwania to:
- niejasność przepisów prawnych, które nie są dostosowane do specyfiki najmu instytucjonalnego,
- problemy z systemem podatkowym, gdzie niespójne interpretacje utrudniają planowanie finansowe,
- niska płynność rynku living, w tym PRS i akademików (PBSA), co komplikuje wycenę nieruchomości i ocenę rentowności,
- trudności w zarządzaniu nieruchomościami oraz konieczność zapewnienia wysokiej jakości obsługi najemców przy jednoczesnym kontrolowaniu kosztów,
- dominacja niewielkich mieszkań, mimo wzrostu zapotrzebowania na przestronniejsze, elastyczne lokale,
- niedostateczna edukacja najemców na temat zalet instytucjonalnego najmu oraz różnic względem ofert prywatnych właścicieli,
- koncentracja rynku PRS na dużych miastach, przy jednoczesnym braku rozwoju w mniejszych miejscowościach.
Niejasność przepisów prawnych powoduje, że inwestorzy muszą poruszać się w ramach regulacji przeznaczonych dla tradycyjnych właścicieli nieruchomości, co generuje niepewność i wymaga stałego dostosowywania się do zmiennych warunków.
System podatkowy charakteryzuje się niespójnymi interpretacjami przez różne urzędy, co utrudnia przewidywanie kosztów i odstrasza zagranicznych inwestorów oczekujących stabilnych i przejrzystych zasad.
Rynek living w Polsce cechuje niska płynność, co przekłada się na ograniczoną liczbę transakcji i trudności w właściwej wycenie aktywów oraz ocenie rentowności projektów. To z kolei zwiększa ostrożność inwestorów i utrudnia pozyskiwanie finansowania.
Operatorzy PRS muszą rozwijać skuteczne metody zarządzania nieruchomościami i obsługi najemców, łącząc optymalizację kosztów z oferowaniem usług na wysokim poziomie, co staje się kluczowym czynnikiem konkurencyjności.
Struktura mieszkań na rynku wymaga dostosowania do rosnących potrzeb najemców, zwłaszcza osób pracujących zdalnie, które poszukują większej przestrzeni i elastycznego wyposażenia lokali.
Brak edukacji potencjalnych najemców na temat korzyści płynących z najmu instytucjonalnego ogranicza budowanie przewagi konkurencyjnej oraz uzasadnienie wyższych stawek czynszowych.
Geograficzna koncentracja rynku na dużych miastach powoduje, że mniejsze miejscowości pozostają w dużej mierze niezagospodarowane, a ekspansja wymaga dokładnego poznania lokalnych warunków gospodarczych i demograficznych.
Polski sektor najmu instytucjonalnego (PRS) koncentruje się głównie w największych miastach kraju, gdzie w okresie od stycznia do października 2025 roku wyłoniły się wyraźne ośrodki wzrostu, przyciągające uwagę inwestorów i najemców.
Najdynamiczniej rozwijające się rynki PRS to:
- kraków,
- warszawa,
- poznań,
- wrocław.
To właśnie tam powstaje najwięcej nowych inwestycji mieszkaniowych dedykowanych wynajmowi, a oferta dostępnych lokali najszybciej się powiększa.
Wyróżnia się także Trójmiasto, gdzie po oddaniu trzech znaczących projektów PRS zasoby mieszkaniowe niemal się podwoiły. Szczególnie Gdańsk staje się jednym z kluczowych punktów na mapie najmu instytucjonalnego w Polsce.
| Miasto | Zmiana stawek czynszów (I-III kw. 2025) |
|---|---|
| Gdańsk | wzrost o 3% |
| Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań | wzrost o około 1,5% |
| Katowice | spadek czynszów przekraczający 6% |
Na koncentrację inwestycji w największych miastach wpływają trzy kluczowe czynniki:
- dostępność terenów inwestycyjnych w atrakcyjnych lokalizacjach, umożliwiających realizację projektów o odpowiedniej skali i standardzie,
- rosnąca urbanizacja, przyciągająca osoby poszukujące elastycznych form zamieszkania,
- migracje wewnątrzkrajowe i zagraniczne, koncentrujące się wokół dużych ośrodków dzięki lepszym perspektywom zawodowym i edukacyjnym.
Największe metropolie, oferując rozbudowaną infrastrukturę, szeroki dostęp do usług oraz atrakcyjny rynek pracy, tworzą optymalne warunki dla rozwoju PRS. Inwestorzy instytucjonalni chętnie lokują środki w dużych miastach, licząc na przewidywalny popyt oraz bezpieczeństwo inwestycji na dłuższą metę.
Jakie są perspektywy i przyszłe trendy w sektorze najmu instytucjonalnego PRS?
Polski rynek najmu instytucjonalnego PRS zbliża się do dynamicznego wzrostu i istotnych zmian. Szacuje się, że do końca 2027 roku liczba mieszkań w tym segmencie przekroczy 36 tysięcy, uwzględniając zarówno realizowane, jak i planowane inwestycje. To wzrost o ponad 10 tysięcy lokali względem obecnej sytuacji, co podkreśla szybkie tempo rozwoju branży.
Stabilizacja stawek najmu to jedna z kluczowych zalet sektora PRS. W odróżnieniu od tradycyjnego wynajmu, czynsze są tutaj przewidywalne, a profesjonalna obsługa przekłada się na bezpieczeństwo najemców i inwestorów. Ta przewidywalność zwiększa zaufanie i ułatwia długoterminowe planowanie.
W najbliższych latach sektor będzie się cechować wyższą profesjonalizacją usług, co obejmuje:
- kompleksową obsługę mieszkańców,
- wdrożenie rozwiązań cyfrowych, takich jak automatyzacja obsługi,
- możliwość podpisywania umów na odległość,
- aplikacje do zgłaszania usterek,
- wygodne systemy płatności internetowych.
Coraz częściej inwestycje PRS będą obejmować nie tylko największe aglomeracje, lecz także miasta średniej wielkości, które oferują:
- lepszy balans między kosztami a przychodami,
- nowe możliwości dla najemców,
- różnorodność lokalizacyjną rynku.
Rosnące znaczenie mają również kwestie ekologiczne. Inwestorzy skupiają się na przyjaznych środowisku rozwiązaniach, takich jak:
- oszczędność energii w nowoczesnych budynkach,
- systemy odzysku wody,
- infrastruktura dla samochodów elektrycznych.
Te innowacje odpowiadają na oczekiwania ekologicznie świadomych klientów i budują przewagę konkurencyjną.
Zmieniamy też postrzeganie mieszkań na wynajem, z rosnącym zainteresowaniem koncepcjami co-livingowymi, które łączą:
- mniejsze prywatne przestrzenie,
- duże, wspólne obszary integracyjne.
Wzrasta także zapotrzebowanie na przestronne mieszkania oferujące wydzielone miejsca do pracy zdalnej.
Najem instytucjonalny staje się atrakcyjną alternatywą dla zakupu nieruchomości, szczególnie w kontekście wysokich stóp procentowych i trudniejszych warunków kredytowych. Dla wielu osób to długoterminowa strategia mieszkaniowa, a nie rozwiązanie tymczasowe.
Polska wyróżnia się na tle Europy oferując wyższe stopy zwrotu niż dojrzałe rynki zachodnie, co przyciąga kapitał krajowy i zagraniczny. Efektem są nowe inwestycje i rosnąca liczba dostępnych mieszkań.
Wkrótce pojawi się większa różnorodność ofert na rynku PRS, obejmująca segmenty od tańszych lokali po ekskluzywne apartamenty często z dodatkowymi usługami, co umożliwi lepsze dopasowanie do potrzeb różnych najemców.
Przyszłość sektora będzie kształtowana przez procesy urbanizacyjne i migracyjne, zwłaszcza migrację wykwalifikowanych pracowników z zagranicy. Operatorzy najmu instytucjonalnego wyznaczą nowe standardy obsługi, co podniesie jakość całego rynku wynajmu, w tym również segmentu prywatnego.
