Co oznaczają Kontrole świadectw energetycznych nieruchomości?
Kontrole świadectw energetycznych nieruchomości mają na celu upewnienie się, że właściciele lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem posiadają wymagane przez prawo dokumenty. Chodzi przede wszystkim o to, by informacje zawarte w świadectwach wiernie odzwierciedlały stan techniczny budynku i jego efektywność energetyczną.
Podczas takich kontroli analizowane są ogłoszenia publikowane na stronach pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Sprawdzane jest, czy w ofertach umieszczono niezbędne dane dotyczące energetyki, w tym między innymi:
- wskaźnik EP, który obrazuje ilość zużywanej energii pierwotnej,
- inne wartości określające zapotrzebowanie budynku na energię.
Świadectwo energetyczne pełni funkcję dokumentu informacyjnego – zawiera najważniejsze dane dla osób zainteresowanych kupnem lub najmem. Można w nim znaleźć:
- informacje o przewidywanym poziomie zużycia energii,
- orientacyjne koszty eksploatacyjne,
- wydatki na ogrzewanie i media.
Pozwala to przyszłym użytkownikom realnie ocenić przyszłe opłaty związane z utrzymaniem lokalu.
Cel przeprowadzania kontroli to zapewnienie jasnych reguł na rynku nieruchomości oraz ochrona interesów klientów poprzez udostępnienie rzetelnych danych na temat efektywności energetycznej budynków. Uprawnione służby sprawdzają również:
- czy świadectwa zostały sporządzone zgodnie z aktualnymi regulacjami,
- czy faktycznie oddają poziom energooszczędności danego obiektu.
W praktyce organy odpowiedzialne za nadzór nie ograniczają się jedynie do weryfikacji obecności dokumentacji – badają jej prawidłowość i spójność z rzeczywistym stanem technicznym nieruchomości. W rezultacie:
- podnosi się ogólna świadomość dotycząca oszczędzania energii,
- rynek stopniowo wdraża coraz więcej rozwiązań służących zmniejszeniu zużycia energii w codziennym użytkowaniu budynków.
Dlaczego ruszyły kontrole świadectw energetycznych nieruchomości?
Wzmożone kontrole świadectw energetycznych nieruchomości wynikają z kilku kluczowych powodów. Przede wszystkim mają na celu skuteczne egzekwowanie obowiązku posiadania aktualnych świadectw przez właścicieli budynków przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Kontrole pozwalają również zwalczać problem fałszywych dokumentów, często wystawianych automatycznie i bez realnej weryfikacji stanu technicznego obiektu.
Znaczący wpływ na podjęcie działań kontrolnych mają także zmiany w przepisach dotyczących efektywności energetycznej:
- od 2023 roku obowiązują nowe, bardziej rygorystyczne regulacje wynikające z dyrektyw unijnych,
- podniesiono wymagania względem budynków,
- od 2025 roku planowany jest system klas energetycznych – od A+ do G.
Te zmiany sprawiają, że rzetelne i poprawne świadectwa energetyczne zyskują na znaczeniu.
Służby kontrolne zwracają szczególną uwagę na to, czy w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży i wynajmu znajdują się wymagane wskaźniki efektywności energetycznej. Zgodnie z prawem budowlanym, brak tych danych może skutkować nałożeniem grzywien za naruszenie norm.
Większa liczba kontroli wprowadza transparentność na rynku nieruchomości, dzięki czemu kupujący i najemcy mogą łatwiej weryfikować informacje o zużyciu energii oraz przewidywanych kosztach eksploatacji, co umożliwia im podejmowanie bardziej świadomych decyzji. Jest to niezwykle korzystne z punktu widzenia ochrony konsumentów.
Kontrole mają również funkcję edukacyjną, ponieważ:
- budują świadomość na temat znaczenia energooszczędnych rozwiązań,
- dają impuls do wprowadzania ekologicznych technologii w zarządzaniu nieruchomościami,
- w dłuższej perspektywie przyczyniają się do obniżenia emisji szkodliwych substancji,
- sprzyjają popularyzacji energooszczędnych technologii.
Dodatkowo wprowadzenie kar finansowych za brak ważnego świadectwa przy finalizacji umów notarialnych jest ważnym czynnikiem motywującym do przestrzegania przepisów. Kontrole odgrywają tu kluczową rolę, zapewniając skuteczne egzekwowanie prawa, aby przepisy nie pozostawały tylko formalnym zapisem.
Kiedy konieczne jest posiadanie świadectwa energetycznego dla nieruchomości?
Świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości jest niezbędne w określonych sytuacjach, głównie podczas sprzedaży, wynajmu lub realizacji nowych inwestycji budowlanych. Przepisy różnicują wymagania w zależności od wieku budynku oraz planowanych działań właściciela.
Mieszkania wybudowane po 2009 roku wymagają posiadania ważnego świadectwa już na etapie wystawienia oferty sprzedaży lub najmu. Właściciele muszą zapewnić aktualność tego dokumentu przed rozpoczęciem transakcji.
Obiekty wzniesione przed 2009 rokiem muszą mieć certyfikat jedynie w momencie wprowadzenia nieruchomości na rynek, czyli podczas:
- sprzedaży,
- wynajmu,
- zmiany właściciela lub najemcy.
Warto podkreślić, że jeżeli starszy dom lub mieszkanie służy wyłącznie celom prywatnym właściciela, nie jest wymagane posiadanie świadectwa energetycznego. Wymóg ten pojawia się tylko w przypadku finalizacji transakcji sprzedaży lub wynajmu.
Nowo wybudowane obiekty muszą posiadać świadectwo energetyczne, które jest jednym z warunków formalnych zakończenia budowy. Bez tego dokumentu nie można dopuścić budynku do użytkowania.
Aktualizacja świadectwa jest obowiązkowa po poważniejszych modernizacjach energetycznych, takich jak:
- ocieplanie ścian zewnętrznych,
- wymiana stolarki otworowej,
- modernizacja instalacji grzewczej,
- montaż urządzeń wykorzystujących odnawialne źródła energii.
Zmienione warunki energetyczne budynku automatycznie wymuszają zaktualizowanie świadectwa, nawet jeśli poprzednie jest jeszcze ważne.
Ważność świadectwa energetycznego wynosi 10 lat. Po tym okresie należy uzyskać nowe, szczególnie gdy planowana jest sprzedaż, wynajem lub remonty wpływające na zużycie energii. Jeśli jednak w budynku zaszły zmiany dotyczące energetyki, dokument musi być zaktualizowany niezależnie od pozostałego czasu ważności.
Jakie są konsekwencje braku ważnego świadectwa energetycznego?
Brak ważnego świadectwa energetycznego niesie ze sobą poważne skutki prawne i finansowe. Właściciel nieruchomości, który nie posiada tego dokumentu, może zostać ukarany grzywną do 5000 złotych. Sankcje tę można nałożyć podczas kontroli lub w czasie sprzedaży bądź wynajmu lokalu.
Bez aktualnego świadectwa nie jest możliwe sfinalizowanie transakcji u notariusza. Oznacza to, że dokument jest niezbędny do zawarcia aktu notarialnego przy sprzedaży lub najmie. Brak świadectwa powoduje:
- opóźnienia w zawieraniu umów,
- dodatkowe koszty dla obu stron transakcji,
- niemożność dokończenia formalności prawnych.
Trudności pojawiają się również przy ubieganiu się o dofinansowanie na prace modernizacyjne. Na przykład program „Czyste Powietrze” wymaga posiadania ważnego świadectwa energetycznego, aby uzyskać wsparcie na termomodernizację. Bez tego dokumentu realizacja inwestycji jest utrudniona.
Należy unikać korzystania z nielegalnych świadectw, które często są oferowane bez rzetelnej analizy budynku. Używanie fałszywych dokumentów niesie ryzyko surowych kar i unieważnienia świadectwa. Kontrole szybko wykrywają takie przypadki, co prowadzi do poważnych konsekwencji prawnych.
Nieaktualne świadectwo obniża również zaufanie do oferty sprzedaży lub wynajmu. Potencjalni kupcy mogą podejrzewać ukryte wady lub wysokie koszty utrzymania, przez co nieruchomość staje się mniej atrakcyjna i konkurencyjna na rynku.
W najbliższych latach wymagania dotyczące świadectw będą się zaostrzać. Od 2025 roku planuje się wprowadzenie systemu klas energetycznych od A+ do G, co podkreśli znaczenie aktualności świadectwa i jeszcze bardziej utrudni obrót nieruchomościami bez niego.
Coraz częściej towarzystwa ubezpieczeniowe oferują lepsze warunki właścicielom posiadającym ważne świadectwo energetyczne, a banki żądają tego dokumentu podczas rozpatrywania wniosków o kredyt hipoteczny jako potwierdzenia stanu technicznego i wartości nieruchomości.
Systematyczne sprawdzanie instalacji grzewczych w budynkach odbywa się w ściśle określonych odstępach, uzależnionych od kilku kluczowych parametrów technicznych. Od kwietnia 2023 roku w Polsce obowiązuje zasada obowiązkowych, cyklicznych przeglądów. Dotyczy to zarówno osób posiadających domy jednorodzinne, jak i mieszkańców bloków wielorodzinnych.
Jak często należy przeprowadzać kontrole, zależy przede wszystkim od rodzaju wykorzystywanego źródła ciepła, mocy urządzeń oraz używanego paliwa:
- kotły opalane paliwem stałym lub ciekłym (węgiel, drewno, olej opałowy) o mocy powyżej 20 kW trzeba sprawdzać co dwa lata,
- kotły o mocy do 20 kW podlegają inspekcji co trzy lata,
- instalacje gazowe o mocy do 100 kW wymagają przeglądu raz na cztery lata,
- instalacje gazowe powyżej 100 kW kontroluje się co dwa lata,
- pompy ciepła i nowoczesne systemy grzewcze o mocy powyżej 70 kW poddaje się kontroli co trzy lata,
- mniej wydajne systemy poniżej 70 kW weryfikuje się raz na pięć lat.
Dokument z inspekcji jest istotnym elementem dokumentacji technicznej budynku, przydatnym:
- podczas sprzedaży lub wynajmu nieruchomości,
- w razie kontroli przez odpowiednie instytucje,
- przy ubieganiu się o dopłaty do modernizacji,
- w ocenie technicznej przez towarzystwa ubezpieczeniowe.
Kontrole przeprowadzają wykwalifikowani technicy, którzy podczas inspekcji sprawdzają:
- wydajność energetyczną urządzenia,
- poziom generowanych zanieczyszczeń,
- stan poszczególnych elementów instalacji,
- prawidłowe działanie automatyki.
Zaniedbanie regularnych przeglądów niesie ze sobą ryzyko nałożenia grzywny i może utrudnić formalności związane ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Regularność kontroli przekłada się na oszczędność energii oraz ograniczenie emisji szkodliwych substancji, co pozytywnie wpływa na środowisko.
