Co powoduje nadpodaż gotowych mieszkań na rynku?
Analizując sytuację na rynku mieszkaniowym, można wyróżnić kilka kluczowych czynników, które przyczyniły się do powstania nadmiaru gotowych mieszkań.
- spiętrzenie inwestycji rozpoczętych w drugiej połowie 2023 roku,
- niedopasowanie oferty do aktualnych oczekiwań kupujących,
- zmiana sytuacji finansowej potencjalnych nabywców,
- ograniczenie zakupów mieszkań przez inwestorów planujących wynajem,
- opóźnienia w realizacji ważnych inwestycji infrastrukturalnych.
W IV kwartale 2025 roku liczba gotowych, lecz niesprzedanych lokali wzrosła o 46% względem poprzedniego kwartału, a podaż przekroczyła już 14 tysięcy mieszkań w największych polskich miastach – to rekordowa wartość.
Deweloperzy, planując inwestycje w 2023 roku, nie przewidzieli późniejszych zmian na rynku, dzięki czemu wiele lokali nie spełnia obecnych oczekiwań klientów dotyczących lokalizacji, metrażu czy standardu wykończenia.
Bardziej restrykcyjne zasady przyznawania kredytów hipotecznych, rosnące stopy procentowe oraz niepewność gospodarcza wpłynęły na odroczenie lub rezygnację z zakupu przez wielu nabywców.
Inwestorzy, którzy wcześniej chętnie kupowali mieszkania pod wynajem, ograniczyli zakupy ze względu na rosnącą liczbę ofert najmu i niższe zyski. W efekcie liczba niesprzedanych lokali wzrosła.
Nadpodaż jest różna w zależności od regionu – w niektórych miastach jest znacząco wyższa, podczas gdy inne utrzymują równowagę między popytem a podażą.
Problemy generują też opóźnienia w realizacji inwestycji infrastrukturalnych, które obniżają atrakcyjność osiedli pozbawionych nowych dróg czy lepszego dostępu do komunikacji miejskiej, co utrudnia sprzedaż mieszkań i zwiększa ich dostępność na rynku.
Czy strukturalna nadpodaż mieszkań ma szansę stać się trwałym zjawiskiem?
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych polskich miastach, takich jak Łódź czy Katowice, pokazuje, że przewaga podaży nad popytem utrzymuje się od kilku kwartałów i nie ma oznak szybkiej poprawy.
Na taki stan rzeczy wpływa kilka głównych czynników:
- liczba nowo oddawanych mieszkań nie spada, podczas gdy tempo sprzedaży jest niższe,
- inwestycje rozpoczęte w czasach boomu kończą się przy mniejszym zainteresowaniu kupujących z powodu zmiany otoczenia gospodarczego,
- w sześciu największych aglomeracjach wskaźnik sprzedaży nowych mieszkań spadł poniżej 0,8, co oznacza, że z dziesięciu mieszkań kupowanych jest tylko osiem,
- prognozowany spadek liczby osób w wieku 25-45 lat o 15% w nadchodzącej dekadzie zmniejszy popyt,
- ujemny bilans migracji w niektórych miastach potęguje nadpodaż,
- coraz więcej osób wybiera pracę zdalną, co prowadzi do mniejszego zainteresowania mieszkaniami w centrum i większym preferencjom dla obrzeży oraz mniejszych miejscowości,
- nowe inwestycje nadal powstają głównie w centrach, co utrudnia ich sprzedaż,
- deweloperzy często zatrzymują niesprzedane mieszkania zamiast obniżać ich ceny, licząc na poprawę koniunktury,
- w efekcie zapasy mieszkań utrzymują się na wysokim poziomie i powoli znikają z rynku.
Specjaliści przewidują, że sytuacja może utrzymywać się przez kilka lat, a największe trudności dotkną obszary z dużą liczbą nowych inwestycji i niewystarczającą infrastrukturą oraz komunikacją.
Nadpodaż powoduje wyraźny podział na rynku deweloperskim:
- duże, dobrze dokapitalizowane firmy mogą przetrwać okres stagnacji,
- mniejsi gracze mogą być zmuszeni do głębokich obniżek cen lub wycofywania się z niektórych projektów.
Dlaczego nadpodaż gotowych mieszkań wywiera presję na ceny?
nadmiar gotowych mieszkań przewyższający zainteresowanie kupujących prowadzi do obniżek cen nieruchomości, co potwierdzają dane pokazujące rosnącą rozbieżność między liczbą dostępnych lokali a faktycznymi transakcjami. W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętny czas sprzedaży mieszkania w największych miastach wydłużył się do 143 dni, czyli o 37% więcej niż rok wcześniej.
Spadki cen wynikają z kilku kluczowych zależności rynkowych:
- deweloperzy coraz chętniej negocjują ceny lokali ze względu na koszty niewyprzedanych mieszkań,
- przeciętna różnica między ceną wyjściową a ceną sprzedaży wzrosła do 8,2%, podczas gdy dwa lata temu wynosiła tylko 3,5%,
- mniejsze firmy deweloperskie doświadczają trudności finansowych i szybko obniżają ceny mieszkań niesprzedanych przez ponad dziewięć miesięcy nawet o 12-15%.
Kupujący zmieniają swoje nawyki – 68% nabywców odwiedza co najmniej pięć różnych inwestycji, podczas gdy jeszcze trzy lata temu było to 42%, poszukując najlepszego stosunku ceny do jakości.
Wzrastają także szanse na negocjacje cenowe:
- negocjacje występują w 73% transakcji,
- rok wcześniej dotyczyły one tylko połowy sprzedaży,
- kupujący mają coraz silniejszą pozycję dzięki szerokiej ofercie mieszkań.
Wzmożona konkurencja między deweloperami objawia się nie tylko obniżkami, ale także dodatkowymi korzyściami:
- wykończenie mieszkania pod klucz,
- miejsce postojowe bez dopłaty,
- pokrycie kosztów notarialnych,
- wartość bonusów może sięgać nawet 7-9% ceny mieszkania.
Różnice regionalne wpływają na skalę spadków cen:
| Miasto | Średnie spadki cen |
|---|---|
| Warszawa | 3-5% |
| Łódź, Katowice | 8-11% |
Wielu deweloperów unika oficjalnych obniżek, woląc stosować ukryte rabaty i dodatkowe profity, co pozwala na obniżenie wartości transakcji bez dewaluacji marki. To pokazuje, jak elastycznie rynek mieszkaniowy dostosowuje się do dynamicznie zmieniających się oczekiwań kupujących.
Jak nadpodaż gotowych mieszkań wpływa na konkurencję między deweloperami?
Nadmiar dostępnych mieszkań rewolucjonizuje zasady gry w branży deweloperskiej. Firmy coraz śmielej sięgają po nowe metody sprzedaży, aby wyróżnić się na tle konkurencji. Intensyfikacja rywalizacji o klientów jest widoczna w kilku kluczowych segmentach rynku.
Na początku 2026 roku nastąpił prawdziwy boom na działania marketingowe. Deweloperzy zwiększyli wydatki na reklamę o 34% w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej. Kampanie mają pomóc przebić się przez natłok ofert i przyciągnąć uwagę poszukujących nieruchomości. Według Związku Firm Deweloperskich, przeciętny budżet marketingowy przypadający na jedną nieruchomość wzrósł z 2100 do blisko 3400 zł.
Firmy precyzyjnie adresują swoje propozycje, tworząc programy dedykowane różnym grupom klientów.
- dla osób płacących gotówką przewidziano rabaty sięgające nawet 12% przy szybkiej wpłacie,
- kupujący korzystający z kredytów mogą liczyć na atrakcyjne pakiety, takie jak wsparcie finansowe przy wkładzie własnym czy czasowe obniżenie rat,
- program „Spokojny start” działa już u 38% deweloperów,
- na rynku pojawiają się alternatywne modele zakupu, np. „najem z dojściem do własności” czy zakupy ratalne nieoparte na ofertach bankowych.
Przewaga dużych firm stale rośnie. Podmioty z rozbudowanym portfolio i stabilnym zapleczem finansowym przejmują mniejszych graczy, którzy nie wytrzymują presji rynkowej. Od stycznia do czerwca 2026 roku doszło do 17 przejęć, podczas gdy w całym 2025 roku było ich tylko 9.
Nowatorstwo produktowe staje się kolejnym polem rywalizacji. Ponad 60% firm rozszerzyło zakres usług, wprowadzając m.in.:
- pomoc przy aranżacji wnętrz,
- organizację przeprowadzki,
- rozwiązania smart home w standardzie oferowane przez około 41% deweloperów,
- inwestycje w rozwój wspólnych przestrzeni i udogodnień dla mieszkańców angażowane przez niemal 57% firm.
Realizacja inwestycji przyspiesza. Rosnące zainteresowanie gotowymi mieszkaniami skłania firmy do szybszego zakończenia budów. W porównaniu do 2024 roku czas realizacji skrócił się o 2,3 miesiąca, choć często dzieje się to kosztem detali i jakości wykończenia.
Zmieniają się także preferencje dotyczące lokalizacji nowych projektów. Deweloperzy wybierają mniej nasycone inwestycjami miejsca, unikając silnie konkurencyjnych dzielnic. W efekcie:
- liczba projektów w satelickich miejscowościach wzrosła rok do roku o 27%,
- oferta domów wolnostojących i szeregowych zwiększyła się o 19%,
- firmy próbują sił na rynkach nieruchomości wakacyjnych oraz lokali pod wynajem inwestycyjny.
Transparentność propozycji nabiera znaczenia. Firmy udostępniają szczegółowe materiały, takie jak rzuty mieszkań w wysokiej jakości, wirtualne spacery po budynkach oraz dokładne opisy techniczne, co pomaga klientom podejmować lepiej przemyślane decyzje.
Najświeższe raporty potwierdzają, że unikalna strategia to konieczność. Firmy bez wyraźnej specjalizacji tracą udziały na rzecz bardziej elastycznych konkurentów. Na przykład deweloper skupiony na luksusowych apartamentach nad morzem w Trójmieście utrzymał niemal pełną marżę, podczas gdy sprzedający standardowe mieszkania zmuszeni byli obniżyć zyski średnio o 7,2 punktu procentowego.
Jak nadpodaż gotowych mieszkań może zagrażać płynności finansowej deweloperów?
Nadmiar mieszkań gotowych do sprzedaży stanowi poważne zagrożenie dla stabilności finansowej firm deweloperskich. W wielu miastach niesprzedane lokale to już 43-46% rocznej sprzedaży, a w Katowicach ten odsetek sięga aż 75%. W efekcie deweloperzy muszą przez długi czas utrzymywać duże zapasy mieszkań, co generuje znaczące koszty.
Każde niewykorzystane mieszkanie generuje miesięczne wydatki w wysokości 1200-1800 zł, obejmujące:
- opłaty za media w częściach wspólnych,
- sprzątanie,
- bieżącą konserwację terenów,
- ochronę,
- podatek od nieruchomości,
- regularne przeglądy techniczne.
Dla firmy posiadającej około 80-100 lokali oznacza to miesięczne obciążenie finansowe nawet 120-180 tys. zł, a rocznie przekracza to 2 miliony złotych, co znacząco wpływa na wyniki finansowe dewelopera.
Sytuację pogarsza sposób finansowania inwestycji. Według Związku Banków Polskich udział kredytów w finansowaniu wzrósł z 42% w 2023 roku do 56% w 2025 roku, co oznacza że firmy muszą regularnie spłacać zobowiązania wobec banków, niezależnie od tempa sprzedaży mieszkań.
Zadłużenie wobec banków osiągnęło rekordowe 27,6 mld zł na początku 2026 roku, co podnosi koszty finansowe i wymusza trzymanie się restrykcyjnych wskaźników. W efekcie deweloperzy tracą elastyczność finansową i ograniczają swobodę działania.
Wskaźnik obsługi zadłużenia (DSCR) w wielu firmach spadł z poziomu 1,3 do niebezpiecznego zakresu 1,05-1,15, sygnalizując narastające problemy ze spłatą zobowiązań w terminie.
Największe ryzyko utraty płynności występuje tam, gdzie udział niesprzedanych mieszkań jest najwyższy, szczególnie w:
- Katowicach (75% rocznej sprzedaży),
- Łodzi (61%),
- Wrocławiu (49%).
Brak środków finansowych zmusza deweloperów do podejmowania nagłych działań, takich jak:
- zatrzymanie realizacji inwestycji – w pierwszej połowie 2026 roku wstrzymano 42 projekty,
- poszukiwanie alternatywnych źródeł finansowania poza bankami, choć na mniej korzystnych warunkach,
- masowa sprzedaż gruntów z rabatami sięgającymi 15-20%,
- łączenie się z konkurencją,
- całkowite wycofanie się z rynku.
Reakcja rynku finansowego była natychmiastowa:
- rentowność obligacji deweloperskich wzrosła o około 2,7 punktu procentowego,
- banki zaostrzyły wymogi kredytowe, wymagając przedwstępnej sprzedaży na poziomie 40-45% (wcześniej 20-25%).
Te trudności znacznie ograniczyły możliwości realizacji nowych projektów. W pierwszej połowie 2026 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 37%, a wartość zakupów gruntów zmniejszyła się o 43% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Kłopoty finansowe przełożyły się również na zatrudnienie:
- liczba pracowników w branży zmalała o 14% w ciągu roku,
- prawie 40% firm wstrzymało wypłacanie premii oraz rezygnuje z podwyżek dla pracowników.
Jakie nowe warunki stwarza nadpodaż dla kupujących mieszkania?
Na rynku nieruchomości w Polsce nastąpiła znacząca zmiana – nadpodaż mieszkań całkowicie odwróciła dotychczasowe proporcje sił. Po raz pierwszy od dłuższego czasu to kupujący narzucają warunki, a deweloperzy muszą się do nich dostosować.
Na początku 2026 roku w siedmiu największych polskich metropoliach dostępnych było 19,7 tysiąca nowych mieszkań, czyli o dwie trzecie więcej niż dwa lata wcześniej. Taka różnorodność ofert pozwala klientom znaleźć wymarzone mieszkanie, idealnie dopasowane do ich oczekiwań.
Proces wyboru mieszkania znacząco się wydłużył. Obecnie średni czas podjęcia decyzji to ponad dwa i pół miesiąca, podczas gdy rok wcześniej było to nieco ponad miesiąc. Kupujący:
- analizują minimum osiem do dziesięciu ofert,
- wielokrotnie odwiedzają wybrane lokale,
- sprawdzają plany zagospodarowania okolicy,
- korzystają z pomocy ekspertów technicznych.
Deweloperzy coraz chętniej negocjują warunki sprzedaży. Aż 91% firm jest dziś otwartych na ustępstwa, podczas gdy w 2024 roku ten odsetek nie przekraczał połowy. Rabaty również stały się bardziej atrakcyjne – średnio wzrosły z niespełna 5% do ponad 11% ceny wyjściowej.
Sytuacja różni się w zależności od lokalizacji i standardu mieszkań:
- lokale w centrum lub o podwyższonym standardzie sprzedają się z niewielkimi rabatami, rzędu kilku procent,
- mieszkania przeciętne lub na mniej popularnych osiedlach wymagają upustów na poziomie 9-12%,
- nieruchomości na obrzeżach lub w gorszym stanie technicznym muszą być przeceniane nawet o 20% lub dłużej oczekują na nabywcę.
Deweloperzy coraz częściej oferują dodatkowe profity, aby zachęcić klientów. W 2026 roku aż 78% z nich proponuje:
- wykończenie mieszkania pod klucz,
- wyposażoną kuchnię i łazienkę,
- pokrycie kosztów przeprowadzki,
- opłacenie notariusza,
- aranżację ogrodu lub tarasu.
Coraz wyższe standardy gwarancji: co drugi deweloper oferuje 5-letnią ochronę instalacji i wykończenia, zamiast dotychczasowych trzech lat, a niektóre firmy proponują nawet 10-letnie programy serwisowe, szczególnie na instalacje techniczne.
Na popularności zyskują również nietypowe metody finansowania, które dają klientom większy komfort:
- zamieszkanie po wpłacie części ceny, z resztą rozłożoną na raty bez odsetek,
- gwarancja odkupu nieruchomości po kilku latach,
- model stopniowego wykupu z częścią czynszu przeznaczaną na przyszły zakup mieszkania.
Wsparcie doradców nieruchomości staje się coraz bardziej popularne – niemal 7 na 10 klientów korzysta z pomocy profesjonalistów, którzy pomagają wynegocjować korzystniejsze warunki. Jeszcze niedawno sięgał po nie tylko co czwarty nabywca.
Różnice regionalne działają na korzyść kupujących: najwyższe rabaty uzyskamy w Katowicach, Łodzi i Szczecinie, często z dodatkowymi bonusami. Tempo sprzedaży jest zróżnicowane – w Warszawie mieszkania sprzedają się w ok. 4 miesiące, podczas gdy w Katowicach czas ten jest niemal dwukrotnie dłuższy. Wolniejsza rotacja pozwala klientom na skuteczniejszą negocjację cen.
Osoby korzystające z kredytów mieszkaniowych mają dostęp do rozbudowanych ofert deweloperów. Coraz częściej pojawiają się dopłaty do rat przez pierwsze lata kredytu, co znacznie obniża jego koszty. Współpraca deweloperów z bankami przekłada się na lepsze warunki finansowania zakupów.
