Co się zmieni na rynku nieruchomości w 2026 roku?
W 2026 roku na polskim rynku nieruchomości nastąpią prawdziwie przełomowe zmiany. Pojawią się największe od dawna reformy prawne, które wpłyną na wszystkich uczestników rynku – deweloperów, spółdzielnie, inwestorów indywidualnych oraz najemców.
Kluczowe nowości to:
- ujednolicenie sposobu obliczania powierzchni użytkowej według Polskiej Normy,
- zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych poprzez nową ustawę regulującą ich działalność,
- pełne wdrożenie przepisów dotyczących ochrony ludności oraz obrony cywilnej,
- liberalizacja prawa budowlanego w zakresie inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę,
- uproszczenie procedury zalegalizowania samowoli budowlanych,
- konieczność przygotowania przez samorządy nowych planów ogólnych,
- zmiany w przepisach rynku najmu, wyrównujące prawa wynajmujących i najemców.
Ujednolicenie obliczania powierzchni użytkowej przyniesie większą przejrzystość i wyeliminuje wcześniejsze rozbieżności pomiarów. Cena mieszkania będzie teraz ściśle odpowiadać rzeczywistej powierzchni, co oznacza koniec z zawyżaniem metrów przez nieuczciwych deweloperów.
Nowe regulacje dotyczące ochrony ludności nakładają obowiązek zapewnienia miejsc tymczasowego schronienia w budynkach wielorodzinnych, co wpłynie na koszty inwestycji mieszkaniowych.
Liberalizacja prawa budowlanego uprości inwestycje niewymagające pozwolenia na budowę, a procedura legalizacji samowoli budowlanych ułatwi formalne uznanie istniejących obiektów.
Samorządy będą musiały opracować nowe plany ogólne, niezbędne do uzyskania warunków zabudowy i realizacji nowych inwestycji. Eksperci ostrzegają, że opóźnienia w tym zakresie mogą czasowo zahamować rozwój niektórych projektów.
Zmiany na rynku najmu będą szczególnie istotne, ponieważ nowe przepisy wyrównają prawa najemców i wynajmujących, zwiększając transparentność i bezpieczeństwo obydwu stron.
Rok 2026 zapowiada się jako okres restrukturyzacji całej branży nieruchomości. Nadchodzące reformy i regulacje przełożą się na wzrost kosztów nowych inwestycji, jednak w dłuższej perspektywie przyczynią się do większej stabilności i profesjonalizacji sektora, co będzie korzystne dla całego rynku.
Dlaczego rok 2026 jest kluczowy dla uczestników rynku nieruchomości?
Rok 2026 zapowiada się jako czas znaczących zmian dla polskiego rynku nieruchomości. Nowe regulacje odczują wszyscy uczestnicy – deweloperzy, spółdzielnie, inwestorzy oraz najemcy, którzy staną w obliczu zupełnie nowych realiów branżowych.
Jednym z kluczowych wyzwań będzie wdrożenie jednolitej metody obliczania powierzchni użytkowej zgodnie z Polską Normą. Dotychczas panowała duża dowolność, umożliwiająca zawyżanie metrażu mieszkań. Teraz nabywcy będą mieli gwarancję, że płacą wyłącznie za faktyczną wielkość lokalu, bez ryzyka ukrytych niespodzianek.
W życie wejdą także nowe przepisy regulujące działalność spółdzielni mieszkaniowych, które uporządkują relacje między zarządami a lokatorami. Spółdzielnie zyskają skuteczniejsze narzędzia do egzekwowania należności, a mieszkańcy otrzymają przejrzyste prawa chroniące ich przed nadużyciami.
Reorganizacja systemu planowania przestrzennego sprawi, że samorządy będą zobligowane do opracowania nowych planów ogólnych. Bez tych dokumentów wydawanie warunków zabudowy nie będzie możliwe, co może istotnie zahamować inwestycje na terenach, gdzie samorządy nie zdążą na czas. Ministerstwo Budownictwa szacuje, że nawet 30% gmin może napotkać poważne opóźnienia.
Dodatkowo, nowe wymogi związane z ochroną ludności zobowiążą inwestorów do przewidywania miejsc tymczasowego schronienia w budynkach wielorodzinnych. Konieczność uwzględnienia tych przestrzeni już na etapie projektów przełoży się na wzrost kosztów budowy o kilka procent, w zależności od rodzaju inwestycji.
Zmiany dotkną również prawa budowlanego, które stanie się bardziej przystępne dla mniejszych inwestycji. Proste przedsięwzięcia zostaną uwolnione od zbędnej biurokracji, a proces legalizacji dotychczas nieformalnych budynków znacznie się uprości.
Nowelizacja zasad najmu ma wyrównać prawa lokatorów i właścicieli, wprowadzając jasne reguły chroniące obie strony umowy. Dotychczasowa nierównowaga, skutkująca przewagą jednej ze stron, ustąpi miejsca klarownym, wzajemnym zobowiązaniom.
Zmiany zaplanowane na 2026 rok oznaczają nie tylko nowe przepisy, ale początek głębokiej transformacji rynku nieruchomości, przynosząc większą przejrzystość, podnosząc poziom profesjonalizmu i bezpieczeństwa oraz przyczyniając się do stabilizacji cen i lepszej dostępności mieszkań.
Jakie zmiany prawne wpłyną na obliczanie powierzchni użytkowej?
Nowa ustawa deweloperska, obowiązująca od 2026 roku, wprowadza istotne zmiany w określaniu powierzchni użytkowej mieszkań oraz domów, które mają zakończyć dotychczasowe nieporozumienia między deweloperami a klientami.
Najważniejsze zmiany obejmują:
- wprowadzenie jednolitej, obowiązkowej Polskiej Normy pomiaru,
- ustalenie jednolitej metody liczenia metrów i wyznaczania wartości nieruchomości,
- uwzględnienie w cenie lokalu wartości rzeczywiście możliwej do zagospodarowania powierzchni.
Ściany działowe będą liczone według nowych zasad:
- stałe ściany nie będą wliczane do powierzchni użytkowej,
- powierzchnia ścianek działowych możliwych do demontażu może być doliczana, co lepiej odzwierciedla rzeczywiste opcje aranżacyjne mieszkania.
Komórki lokatorskie i garaże będą wyceniane oddzielnie, dzięki czemu klienci dokładnie poznają, za co płacą, a dodatkowe opłaty nie będą ukryte w cenie metrażu mieszkania.
Zmiana standardów pomiaru zapewni większe bezpieczeństwo nabywcom:
- zniknie możliwość zawyżania metrażu,
- nabywca zapłaci wyłącznie za realnie użytkowaną powierzchnię,
- wcześniejsze praktyki dopłat sięgających nawet 5–10% wartości lokalu staną się niemożliwe.
Deweloperzy będą zobowiązani do dostarczania szczegółowej dokumentacji technicznej z jasnym rozróżnieniem elementów wliczanych do powierzchni użytkowej i tych z niej wyłączonych.
Dzięki tym rozwiązaniom oferty staną się bardziej przejrzyste i łatwiejsze do porównania, co pozytywnie wpłynie na czytelność rynku i umożliwi podejmowanie bardziej świadomych decyzji zakupowych.
Kiedy nowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych wejdą w życie?
Nowe regulacje dotyczące spółdzielni mieszkaniowych zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. Reforma wprowadza istotne zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni oraz sposobach dochodzenia należności od członków.
Do najważniejszych nowości należą:
- wycofanie możliwości obrony prawa lokatorskiego w sądzie,
- zniesienie szansy na przywrócenie uprawnień do mieszkania po uregulowaniu zaległości,
- silniejsza pozycja spółdzielni podczas windykacji roszczeń,
- jasne terminy płatności umożliwiające szybsze wypowiadanie umów w przypadku zwłoki,
- uproszczony i bardziej przejrzysty proces przekształcania lokatorskiego prawa do lokalu we własność.
Po raz pierwszy od 15 lat wprowadzane są tak szerokie zmiany w przepisach dotyczących spółdzielni. Ustawodawca przewidział ponad dwanaście miesięcy na przygotowanie się do nowych wymogów. To szczególnie ważne dla osób z zaległościami czynszowymi, które stracą dotychczasowe mechanizmy ochronne.
Spółdzielnie już zaczęły informować mieszkańców o nadchodzących zmianach i przygotowują niezbędne dokumenty zgodne z nowymi przepisami. Zmiany mają na celu wzmocnienie kondycji finansowej spółdzielni i zapewnienie im większej stabilności.
Specjaliści z branży nieruchomości podkreślają, że te regulacje są częścią szerokiej modernizacji rynku mieszkaniowego w Polsce, obejmującej także nowe zasady dla deweloperów oraz najmu. Dzięki temu od 2026 roku cały sektor mieszkaniowy zyska bardziej uporządkowane ramy prawne.
Co oznacza reforma planowania przestrzennego dla deweloperów?
Reforma planowania przestrzennego wprowadza istotne zmiany dla deweloperów, obowiązujące od 2026 roku. Wszystkie samorządy mają czas do końca czerwca 2026 roku, aby uchwalić własne plany ogólne, co znacząco wpłynie na sektor inwestycji budowlanych.
Najważniejsze zmiany obejmują:
- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe będzie wyłącznie w zgodzie z nowymi planami ogólnymi gmin,
- decyzje WZ będą ważne tylko przez pięć lat, co wymusi szybszą realizację inwestycji,
- liczba działek pod zabudowę mieszkalną może spaść nawet o jedną czwartą w pierwszym roku po wejściu reformy,
- spodziewany wzrost cen gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie mogą wzrosnąć nawet o 40% w ciągu dwóch lat,
- wzrost ryzyka opóźnień z powodu możliwych trudności administracyjnych w gminach nieuchwalających planów na czas.
W praktyce deweloperzy powinni:
- intensywnie pracować nad zgromadzeniem odpowiedniego portfela gruntów,
- zabezpieczyć przyszłe projekty zanim reforma wejdzie w życie,
- dokładnie analizować harmonogramy poszczególnych etapów inwestycji,
- profesjonalnie przygotować się na wydłużone procedury administracyjne i bardziej czasochłonne zdobywanie dokumentów,
- monitorować postępy samorządów w uchwalaniu planów ogólnych, co stało się teraz kluczowe dla prowadzenia działalności.
Deweloperzy będą także musieli postawić na większą przejrzystość wobec klientów, zwłaszcza w kwestii możliwych opóźnień wynikających z nowych wymogów administracyjnych.
Specjalne wyzwania czekają inwestorów poza największymi aglomeracjami: w mniejszych miejscowościach często brakuje specjalistów do sporządzania planów, a nawet 30% gmin może nie zdążyć z ich uchwaleniem w terminie, według szacunków Ministerstwa Budownictwa.
Podsumowując, reforma planowania przestrzennego wymusi nową strategię pozyskiwania gruntów, planowania inwestycji oraz kalkulacji rentowności w branży deweloperskiej.
Jak nowe regulacje wpłyną na koszty budowy i inwestycji?
W 2026 roku w Polsce zaczną obowiązywać nowe przepisy, które już dziś budzą obawy inwestorów ze względu na odczuwalny wzrost wydatków związanych z budową. Instytut Rozwoju Miast i Regionów prognozuje, że całkowite nakłady na realizację inwestycji budowlanych wzrosną o 12-15% w porównaniu do roku wcześniejszego.
Jednym z kluczowych elementów tych regulacji jest ustawa dotycząca ochrony ludności i obrony cywilnej, która nakłada na inwestorów wymóg tworzenia miejsc schronienia w obiektach mieszkalnych i publicznych. Realizacja tych zapisów wiąże się z dodatkowymi wydatkami na kilku płaszczyznach:
- zaangażowanie ekspertów w zakresie projektowania zabezpieczeń, co zwiększy koszty o ok. 3-5%,
- konieczność stosowania solidniejszych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych — podwyżki sięgną 4-6%,
- cykliczna konserwacja i przeglądy techniczne schronów, szacowane na kolejne 2% kosztów rocznie.
Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że wprowadzenie tych standardów może podnieść cenę budowy metra kwadratowego mieszkania nawet o 320-450 zł, a ostatecznie obciążenie to prawdopodobnie spadnie na barki nabywców.
Zmiany w ustawie budowlanej przynoszą mieszany efekt. Z jednej strony uproszczone zasady dla mniejszych inwestycji mogą ograniczyć utrudnienia administracyjne i pozwolić na redukcję wydatków o kilka procent. Jednak jednocześnie zaostrzone wymagania techniczne i ekologiczne generują dodatkowe nakłady finansowe. Przykładowo, instalacja infrastruktury do ładowania aut elektrycznych w nowych budynkach wielorodzinnych kosztuje od 75 do 120 tys. zł dla przeciętnej inwestycji.
Reforma planowania przestrzennego spowoduje ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę, co przełoży się na wzrost ich wartości. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują na:
- wzrost cen gruntów w największych ośrodkach miejskich o 30-40%,
- podwyżki o 20-25% w miastach średniej wielkości,
- wzrost o 15-20% na obszarach podmiejskich.
Rosnące wymagania, drożejące materiały i robocizna skutkują również wzrostem wkładów budowlanych w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie średnie podwyżki sięgną 8-10%.
Na koszt inwestycji wpłynie także rosnące zapotrzebowanie na doświadczonych pracowników budowlanych. Ożywienie w sektorze publicznym może podbić stawki za pracę nawet o 15-20%, co dodatkowo zwiększy wydatki inwestorów.
Zgodnie z opiniami ekspertów, suma nowych regulacji przełoży się na wzrost cen mieszkań o 8-12% w skali roku. Najmocniej skutki odczują inwestycje realizowane po pełnym wejściu w życie przepisów, czyli od drugiej połowy 2026 roku.
Nie można też pominąć efektu transformacji rynku deweloperskiego: presja związana z wyższymi kosztami może sprawić, że mniejsi gracze nie będą w stanie sprostać nowym wymaganiom finansowym, co doprowadzi do koncentracji sektora i częstszych przejęć przez większe firmy.
Jak zmieni się sytuacja na rynku najmu w 2026 roku?
W 2026 roku polski rynek wynajmu przejdzie poważną przemianę, likwidując dotychczasowy chaos prawny i organizacyjny. W życie wejdzie nowa ustawa dotycząca ochrony praw lokatorów, która wprowadza wyraźne zasady i zapewnia równoważne warunki zarówno dla najemców, jak i właścicieli.
Wśród kluczowych nowości pojawią się:
- zniesienie wymogu wypowiadania umowy z trzyletnim wyprzedzeniem,
- rezygnacja z obowiązku zapewnienia mieszkania zamiennego o takim samym standardzie,
- powrót do rozwiązań Kodeksu cywilnego w najmie prywatnym,
- wprowadzenie jednolitych umów z jasno określonymi prawami i obowiązkami,
- unormowanie zasad wynajmu wakacyjnego, zwłaszcza w nadmorskich apartamentach.
Zmiany odpowiadają na pogarszającą się sytuację na rynku. Według danych Instytutu Analiz Rynku Nieruchomości, na początku 2025 roku aż 18% lokali na wynajem było pustych, a czynsze spadły średnio o 5-8% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Długoletnie niejasności prawne sprzyjały nieuczciwym najemcom, a właściciele mieli trudności w dochodzeniu swoich praw. Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości Mieszkalnych wskazywało, że taki stan zniechęcał inwestorów, pogłębiając problemy z podażą i wzrostem cen.
Nowelizacja ustawy wprowadza także rozwiązania usprawniające i zwiększające bezpieczeństwo przy zawieraniu umów:
- obowiązek sporządzania protokołu przekazania lokalu,
- przejrzyste procedury wypowiadania umowy w razie naruszeń,
- uproszczona ścieżka odzyskania mieszkania przy zaległościach finansowych,
Nowe regulacje gwarantują lokatorom: czytelność umów, ochronę przed nieuzasadnionymi podwyżkami i jasne procedury rozstrzygania sporów. Właściciele będą mogli szybciej usuwać nieuczciwych najemców – okres eksmisji maksymalnie skróci się do pół roku, zamiast kilku lat.
Specjaliści z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przewidują, że w ciągu roku od wejścia ustawy liczba dostępnych mieszkań wzrośnie o 15-20%. To pomoże zatrzymać wzrost czynszów i uczyni je bardziej przystępnymi.
Uregulowany zostanie też podział między najmem długoterminowym a krótkoterminowym, z osobnymi zasadami dla każdego typu:
- lokale wynajmowane sezonowo będą podlegały uproszczonym procedurom,
- kontrola jakości i bezpieczeństwa najmu wakacyjnego zostanie wzmocniona.
Wraz z nowymi przepisami pojawią się rozwiązania cyfrowe, takie jak:
- centralna baza umów,
- platforma internetowa do rozwiązywania sporów.
Te narzędzia uczynią rynek bardziej przejrzystym i profesjonalnym.
