Polski rynek nieruchomości przechodzi gwałtowne zmiany, jednak udział krajowego kapitału w transakcjach wciąż jest ograniczony. Czy wejście REIT-ów na Giełdę Papierów Wartościowych (GPW) przyczyni się do wzrostu udziału lokalnych inwestorów? W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na te i inne istotne pytania.
Polski kapitał słabo reprezentuje transakcje na rynku nieruchomości
Sytuacja na rynku nieruchomości w 2024 roku
Rok 2024 przyniósł na polskim rynku nieruchomości komercyjnych znaczący wzrost wartości transakcji, sięgającą 5 miliardów euro. To imponujący skok o około 140% w porównaniu do roku poprzedniego, kiedy wolumen obrotu nie przekroczył 2 miliardów euro. Mimo tego dynamicznego wzrostu, udział polskiego kapitału w transakcjach utrzymał się na poziomie jedynie 8,8%, zgodnie z danymi Cushman & Wakefield. Polscy inwestorzy najczęściej angażowali się w następujące sektory:
- sektorze biurowym,
- hotelowym,
- handlowym.
Dokonywali 38 transakcji o łącznej wartości 444 milionów euro.
Kapitał rodzimy vs zagraniczny
Chociaż polski kapitał notuje wzrost, nadal pozostaje w mniejszości wobec kapitału zagranicznego, który dominuje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Specjaliści z Colliers zwracają uwagę, że lokalne inwestycje często działają poza instytucjonalnymi strukturami, co ogranicza ich wpływ na rynek. Paweł Partyka z Cushman & Wakefield dodaje, że mimo rosnącego zaangażowania inwestorów prywatnych, ich udział może pozostać niewielki ze względu na napływ kapitału instytucjonalnego z krajów zachodnich oraz niższe stopy kapitalizacji.
Wprowadzenie REIT-ów na GPW jako rozwiązanie
Planowane zmiany i ich cele
Kluczowym działaniem jest wprowadzenie na GPW REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). Michał Kobza, członek zarządu GPW, zaznacza, że REIT-y mają na celu przyciągnięcie nowych inwestorów poprzez oferowanie przejrzystych i zdywersyfikowanych narzędzi inwestycyjnych. Dążą do stworzenia nowej kategorii emitentów, która umożliwi większe zaangażowanie zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych w sektor nieruchomości.
Opinie i rekomendacje ekspertów
Specjaliści ze świata nieruchomości, między innymi Piotr Staniszewski z Dentons oraz Marek Paczuski z Colliers, wyrażają pozytywne opinie na temat wprowadzenia REIT-ów. Staniszewski podkreśla potrzebę skierowania polskich oszczędności w stronę rynku nieruchomości komercyjnych. Paczuski dodaje, że REIT-y mogą spełnić oczekiwania inwestorów poszukujących stabilnych i dochodowych form inwestycji.
Rola EBOR w kształtowaniu rynku nieruchomości
Inwestycje i programy wsparcia
Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR) pełni kluczową rolę w finansowaniu projektów nieruchomościowych w Polsce. W 2024 roku EBOR przeznaczył 1,43 miliarda euro na inwestycje w sektor nieruchomości komercyjnych, kontynuując swoje zaangażowanie od 1991 roku na łącznym poziomie 15,2 miliarda euro. Bank wspiera zarówno projekty rewitalizacyjne, jak i sektor PRS (mieszkania na wynajem instytucjonalny), rocznie inwestując od 150 do 200 milionów euro w tego typu inicjatywy.
Partnerstwa z funduszami inwestycyjnymi
EBOR nawiązuje współpracę z wiodącymi funduszami inwestycyjnymi, takimi jak:
- Innova Capital,
- Enterprise Investors,
- Value4Capital.
Te partnerstwa umożliwiają większe inwestycje oraz wprowadzenie innowacyjnych rozwiązań w sektorze nieruchomości. Konrad Wilczak, zastępca dyrektora EBOR w Polsce, zarządza tymi inwestycjami, dbając o efektywne wykorzystanie środków oraz wspieranie rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych.
Inwestorzy i fundusze działające na rynku nieruchomości
Główne firmy i ich strategie
Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych działa liczne fundusze inwestycyjne, między innymi:
- Resi4Rent,
- Heimstaden,
- Vantage,
- Lifespot,
- Nrep.
Te firmy wdrażają różnorodne strategie, skupiając się głównie na sektorach biurowym, hotelowym oraz handlowym. AXI IMMO, największa polska firma doradcza w branży nieruchomości komercyjnych, regularnie publikuje raporty i prognozy, wspierające inwestorów w podejmowaniu trafnych decyzji.
Źródła finansowania i wyzwania
Inwestorzy działający na rynku nieruchomości korzystają zarówno z kapitału własnego, jak i z kredytów bankowych. Jednak rosnące koszty finansowania oraz zmienne warunki ekonomiczne stanowią istotne wyzwania. Strategia ESG (Environmental, Social, Governance) zyskuje na znaczeniu. Inwestorzy muszą adaptować się do nowych standardów zrównoważonego rozwoju, co wpływa na ich decyzje inwestycyjne.
Czynniki wpływające na przyszłość rynku nieruchomości w Polsce
Polityka monetarna i makroekonomia
Decyzje monetarne podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) mają bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości poprzez ustalanie stóp procentowych. Wzrost tych stóp ogranicza zdolność kredytową inwestorów, co może prowadzić do spadku popytu na nieruchomości. Dodatkowo, inflacja podnosi koszty budowy oraz utrzymania nieruchomości, co skutkuje wyższymi cenami najmu i sprzedaży.
Zmiany społeczne i trendy ESG
Zmiany demograficzne, takie jak starzenie się społeczeństwa czy wzrost liczby osób żyjących samotnie, wpływają na zapotrzebowanie na różnorodne typy nieruchomości mieszkaniowych. Rosnące znaczenie strategii ESG w sektorze nieruchomości komercyjnych nakłada na deweloperów i inwestorów większą odpowiedzialność za zrównoważony rozwój oraz certyfikację ekologiczną obiektów. Te trendy kształtują przyszłość rynku nieruchomości, podnosząc wymagania dotyczące efektywności energetycznej i społecznej odpowiedzialności.
Źródła:- Parkiet - Na REIT-y czeka rynek nieruchomości oraz GPW [https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art41890511-na-reit-y-czeka-rynek-nieruchomosci-oraz-gpw]
- PB.pl - EBOR przeciera bankom szlaki w nieruchomościach [https://www.pb.pl/ebor-przeciera-bankom-szlaki-w-nieruchomosciach-1237491]
- Rzeczpospolita - Polskie REIT-y już blisko otworzyć Polakom rynek nieruchomości komercyjnych [https://www.rp.pl/nieruchomosci/art41888301-polskie-reit-y-juz-blisko-otworzyc-polakom-rynek-nieruchomosci-komercyjnych]
- DLAProdukcji.pl - Rynek magazynowy w Polsce w 2024 r. [https://dlaprodukcji.pl/rynek-magazynowy-w-polsce-w-2024-r/]
- RynekPierwotny.pl - O czynnikach wpływających na rynek nieruchomości [https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/o-czynnikach-wpywajacych-na-rynek-nieruchomosci/1583/]
