Prognozy na koniec 2025 roku sugerują, że rynek nieruchomości w Polsce ustabilizuje się, a ceny mieszkań będą rosły powoli i stopniowo. Przewiduje się, że średni koszt metra kwadratowego na rynku wtórnym zbliży się do 10 717 zł, co oznacza znacznie łagodniejsze podwyżki niż w minionych latach.
W Poznaniu sytuacja jest nieco inna. W drugim kwartale 2025 roku średnia cena transakcji wyniosła 12 004 zł za metr kwadratowy, a tendencja wzrostowa utrzymuje się. Na rynku pierwotnym stolicy Wielkopolski ceny ofertowe oscylują wokół 13 500 zł za metr, co oznacza roczny wzrost o około 6 procent.
Specjaliści przewidują, że w Poznaniu podwyżki będą utrzymywać się na poziomie 2-3 procent rocznie przynajmniej do końca 2026 roku, co daje pewne poczucie bezpieczeństwa deweloperom i kupującym, umożliwiając lepsze planowanie inwestycji.
W skali całego kraju zauważalne są różnice między cenami mieszkań nowych oraz z rynku wtórnego, ponieważ mieszkania od deweloperów są droższe z powodu:
- rosnących kosztów budowy,
- podwyżek cen materiałów,
- wyższych wynagrodzeń pracowników budowlanych.
Stabilność rynku w 2025 roku wynika z równowagi między zainteresowaniem kupujących a liczbą dostępnych ofert. Deweloperzy realizują swoje inwestycje, odpowiadając na stały popyt i oferując szeroki wybór nieruchomości. Jednak należy mieć na uwadze, że liczba nowych mieszkań przekazanych do użytkowania oraz wydanych pozwoleń budowlanych może się zmniejszyć w kolejnych miesiącach, co może wpłynąć na przyszłe ceny.
Cały rok 2025 na rynku nieruchomości zapowiada się jako okres względnego spokoju. Ceny powinny utrzymać się na zbliżonym poziomie, choć niewielkie korekty są możliwe. Ich kierunek będzie zależał od:
- kondycji gospodarki,
- decyzji władz,
- preferencji osób poszukujących mieszkań.
Rada Polityki Pieniężnej zamierza rozpocząć łagodzenie polityki pieniężnej już w listopadzie 2025 roku poprzez obniżenie stóp procentowych. Taki krok zapowiada znaczące zmiany na polskim rynku nieruchomości i może wyznaczyć nowy kierunek w sektorze mieszkaniowym.
Obniżka stóp procentowych sprawi, że kredyty staną się bardziej dostępne, co bezpośrednio wzmocni zdolność kredytową Polaków. Tańsze finansowanie otworzy drogę osobom, które wcześniej nie mogły pozwolić sobie na własne mieszkanie. W efekcie popyt, szczególnie na lokale z niższego i średniego segmentu cenowego, znacząco wzrośnie.
Przewidywana stabilizacja rynku może zostać przerwana przez tę politykę, wprowadzając nowy impet do sektora hipotek. Regularne obniżki, rozłożone na rok 2026, będą systematycznie napędzać akcję kredytową i przyczynią się do stopniowego wzrostu liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych.
Rodziny mogą szczególnie skorzystać na nowych, korzystniejszych warunkach kredytów. Niższe raty uczynią zakup mieszkania bardziej realnym dla wielu gospodarstw domowych, co jest szczególnie ważne w czasach, gdy opłaty za wynajem w dużych miastach stale rosną.
Choć spodziewany jest wzrost zainteresowania mieszkaniami, nie przewiduje się gwałtownego skoku cen. Na ograniczenie wzrostu cen wpłyną między innymi:
- rosnąca liczba nowych inwestycji,
- wysokie koszty materiałów budowlanych,
- stopniowa stabilizacja kosztów po stronie deweloperów.
Analizy na 2025 rok sugerują, że Rada Polityki Pieniężnej podejdzie do zmian ostrożnie — początkowe obniżki będą miały charakter sygnałowy i nie spowodują natychmiastowych przewrotów na rynku mieszkań. Pełne efekty będą odczuwalne prawdopodobnie dopiero w następnym roku.
Zmiana poziomu stóp procentowych wpłynie również na strukturę zawieranych transakcji. Zdecydowaną przewagę zaczną zdobywać kredyty hipoteczne kosztem transakcji gotówkowych, które dominowały przy wyższych stopach procentowych.
Wzrost cen może być szczególnie widoczny w średnich miastach oraz na obrzeżach największych aglomeracji, zwłaszcza w atrakcyjniejszych dzielnicach.
Sprzedający na rynku wtórnym mogą wyraźniej odczuć zmiany. Dostępność tańszego kredytu szybko zwiększy zainteresowanie tym segmentem rynku, co z kolei napędzi różnice cen między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Mieszkania z drugiej ręki, zyskując na popularności, mogą szybciej zyskiwać na wartości.
Jak inflacja wpłynie na rynek mieszkaniowy w 2025 roku?
Credit Agricole prognozuje, że średnioroczna inflacja w 2025 roku osiągnie około 3,7%. Ma to kluczowe znaczenie dla rynku nieruchomości, ponieważ wpływa na siłę nabywczą pieniądza oraz wiele czynników kształtujących ceny mieszkań.
Poziom inflacji bliski 3,7% niemal odpowiada celowi inflacyjnemu Narodowego Banku Polskiego, co świadczy o stopniowej stabilizacji gospodarki. Najnowsze dane GUS potwierdzają spadek inflacji, co po latach wzrostów jest dobrą wiadomością zarówno dla deweloperów, jak i osób poszukujących własnego mieszkania.
W kontekście rynku nieruchomości szczególnie ważna jest inflacja bazowa, która wyklucza najbardziej niestabilne składniki i lepiej odzwierciedla długotrwałe zmiany cen. Jej poziom wpływa bezpośrednio na decyzje inwestorów i kupujących.
Niższa inflacja oddziałuje na rynek mieszkaniowy w kilku kluczowych aspektach:
- ceny materiałów budowlanych stabilizują się, co pozwala deweloperom lepiej planować koszty,
- spada presja na wzrost wynagrodzeń w branży budowlanej, ograniczając szybki wzrost kosztów pracy,
- Rada Polityki Pieniężnej może podjąć łagodniejsze działania, dzięki czemu kredyty hipoteczne staną się łatwiej dostępne.
Utrzymanie inflacji na poziomie około 3,7% sprzyja stabilizacji cen mieszkań i równowadze na rynku. Deweloperzy mogą spokojniej planować kolejne inwestycje, co pozytywnie wpływa na dostępność lokali.
Jednak nie można zapominać o potencjalnych zagrożeniach, takich jak:
- spodziewane podwyżki opłat za ciepło i wodę, które pośrednio podniosą wartość utrzymania mieszkania,
- ceny usług związanych z obsługą nieruchomości mogą rosnąć szybciej niż oficjalny wskaźnik CPI.
Przewidywania CPI na lata 2025-2026 wskazują na stopniowy powrót gospodarki do normalności, co wspiera stabilny rozwój sektora nieruchomości. Zarówno kupujący, jak i deweloperzy mogą podejmować decyzje w bardziej przewidywalnym otoczeniu niż wcześniej.
Niska inflacja sprzyja także stabilności stóp procentowych, dzięki czemu dostęp do kredytów hipotecznych staje się łatwiejszy. Przy inflacji na poziomie 3,7% Narodowy Bank Polski ma możliwość utrzymania lub łagodzenia polityki pieniężnej, zwiększając szanse wielu osób na zakup własnego mieszkania.
Dlaczego ceny mieszkań w Poznaniu rosną w 2025 roku?
W 2025 roku rynek nieruchomości w Poznaniu wyróżnia się na tle ogólnokrajowego uspokojenia cen – tutaj obserwujemy ich wyraźny wzrost. W pierwszym kwartale średnia cena transakcyjna sięgnęła 12 328 zł za metr kwadratowy, a choć w drugim kwartale lekko spadła do 12 004 zł/m², utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Mieszkania od deweloperów w stolicy Wielkopolski osiągają już ceny przekraczające 13 500 zł za metr kwadratowy, co oznacza roczną podwyżkę o około 6%.
Kluczowe czynniki wpływające na wzrost cen prezentują się następująco:
- rosnące zarobki mieszkańców regionu,
- wyższa zdolność kredytowa kupujących,
- dynamiczna sytuacja na rynku pracy i presja płacowa w Poznaniu,
- ograniczona dostępność nowych lokali,
- spadek liczby atrakcyjnie położonych działek budowlanych,
- rozwój sektora usług i nowych technologii,
- wzmożone zainteresowanie inwestorów nieruchomościami na wynajem,
- rosnące koszty materiałów budowlanych i płac w branży budowlanej.
Poznański rynek nieruchomości cechuje specyfika, która wpływa na nieustanny wzrost cen. Silna gospodarka regionu
- przyciąga osoby poszukujące pracy i lepszych perspektyw,
- generuje stabilny wzrost dochodów,
- tworzy nowe miejsca pracy w sektorze usług i technologii.
Zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkań na wynajem dodatkowo zwiększa presję na podaż, co napędza wzrost cen.
W przeciwieństwie do innych regionów kraju, gdzie rynek się uspokaja, Poznań notuje konsekwentny wzrost cen mieszkań. Eksperci prognozują, że ten trend utrzyma się przynajmniej do końca 2026 roku z dalszym wzrostem na poziomie 2-3% rocznie.
Struktura popytu również przyczynia się do podnoszenia cen. Nowe mieszkania, choć droższe niż używane, cieszą się dużym zainteresowaniem ze względu na:
- wyższy standard wykończenia,
- nowoczesne technologie,
- oszczędne rozwiązania energetyczne.
Te elementy uzasadniają wyższe wyceny w segmencie nowych inwestycji.
Deweloperzy borykają się z rosnącymi kosztami prowadzenia działalności. Ceny materiałów budowlanych oraz płace w budownictwie w Poznaniu są relatywnie wysokie, co przekłada się bezpośrednio na wartość końcową oferowanych mieszkań i podnosi ogólny poziom cen na rynku.
Jaka jest rola deweloperów w kształtowaniu cen mieszkań w 2025?
W 2025 roku deweloperzy odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu cen mieszkań na rynku pierwotnym. To właśnie oni decydują, ile i jakie lokale trafiają do sprzedaży, co bezpośrednio wpływa na poziom cen.
Zamiast zalewać rynek dużą liczbą mieszkań jednocześnie, stawiają na stopniowe wprowadzanie oferty. Pozwala to śledzić reakcje kupujących i utrzymywać wyższe ceny, unikając obniżek spowodowanych nadmiarem lokali.
Inwestycje są planowane bardzo ostrożnie, na podstawie szczegółowych analiz rynku. Deweloperzy biorą pod uwagę:
- aktualne warunki kredytowe,
- prognozy ekonomiczne,
- rosnące ceny działek stanowiące 15–25% łącznych kosztów,
- koszty materiałów budowlanych,
- dostępność pracowników,
- oraz coraz bardziej szczegółowe przepisy dotyczące budownictwa mieszkaniowego.
Widoczny jest też trend dywersyfikacji oferty – deweloperzy proponują zarówno tańsze, jak i luksusowe mieszkania, co pozwala dotrzeć do szerokiego grona klientów i zapewnia przewagę konkurencyjną.
W relacjach z bankami nadrzędna jest zdolność pozyskania finansowania. Instytucje finansowe zaostrzają warunki kredytów inwestycyjnych, zmuszając firmy do bardziej przemyślanego planowania projektów oraz utrzymywania wyższych cen nowych mieszkań.
Struktura kosztów w inwestycjach jest następująca:
| Element kosztów | Udział w cenie lokalu |
|---|---|
| budowa | około 50% |
| działka | 15–25% |
| działania administracyjne i marketingowe | 5–10% |
| marża dewelopera | 15–25% |
Deweloperzy szybko reagują na zmiany lokalnego rynku. Tam, gdzie popyt przewyższa podaż – na przykład w Poznaniu – ceny pozostają na wysokim poziomie. W obszarach o mniejszym zainteresowaniu stosują promocje i dodatkowe udogodnienia, ale nie obniżają cen bazowych, aby nie osłabić ogólnej wyceny inwestycji.
Rynek deweloperski w Polsce stale się profesjonalizuje. Coraz więcej firm używa nowoczesnych narzędzi analitycznych, umożliwiających precyzyjne ustalanie cen w zależności od lokalizacji, standardu i dodatkowych atutów, co skutkuje bardziej zróżnicowanym i elastycznym cennikiem.
Restrukcje administracyjne, takie jak wymagania dotyczące zagęszczenia zabudowy, ochrony środowiska czy infrastruktury społecznej, zwiększają koszty realizacji inwestycji, które deweloperzy przenoszą na nabywców.
Deweloperzy wyprzedzają prognozy gospodarcze – kiedy zauważają zapowiedzi spadku stóp procentowych, przygotowują projekty, aby w odpowiednim momencie skorzystać na zwiększonych możliwościach kredytowych. Dzięki temu utrzymują stabilność cen nawet przy rosnącym popycie.
Analizując potrzeby klientów, dostosowują ofertę do ewoluujących oczekiwań. Coraz większą popularność zyskują mieszkania z:
- przestronnymi balkonami,
- dużą ilością zieleni wokół,
- ekologicznymi rozwiązaniami.
Za takie udogodnienia kupujący są gotowi zapłacić więcej, a deweloperzy skutecznie wplatają te trendy w swoje strategie cenowe.
Jak prognozowane ceny mieszkań wpłyną na dostępność mieszkań?
Przewidywania na 2025 rok wskazują na umiarkowany wzrost cen mieszkań, jednak jednocześnie dostępność nieruchomości dla polskich rodzin poprawia się dzięki korzystniejszym warunkom kredytowym.
Obecne możliwości kredytowe trzyosobowej rodziny pozwalają na uzyskanie niemal 930 tys. zł, co jest wyraźnym wzrostem względem kilku ostatnich lat. Korzystne czynniki to:
- spodziewane obniżki stóp procentowych,
- względnie stabilna inflacja na poziomie około 3,7%,
- niższe koszty kredytu hipotecznego.
Dzięki temu możliwe jest zakupienie większych mieszkań lub lokali położonych w atrakcyjniejszych lokalizacjach.
Największą poprawę widać w segmencie mieszkań średniej wielkości, które są szczególnie chętnie wybierane przez rodziny z dziećmi. Na rynku wtórnym przeciętna cena metra kwadratowego wynosi obecnie około 10 717 zł, co pozwala rodzinom o średnich dochodach rozważać zakup mieszkań o powierzchni 70-80 m².
Zmiany na plus są również efektem bardziej elastycznego podejścia banków do kredytobiorców, m.in. przez:
- łagodzenie wymogów dotyczących zdolności kredytowej,
- branie pod uwagę dodatkowych źródeł przychodów,
- umożliwienie zaciągnięcia wyższego kredytu.
Warto jednak zaznaczyć, że na rynku lokalnym sytuacja może się znacząco różnić. Przykładowo w Poznaniu ceny mieszkań z drugiej ręki rosną corocznie o około 6%, a średnia cena metra kwadratowego przekracza 12 000 zł, przy jeszcze wyższych cenach na rynku pierwotnym. Sytuacja ta ogranicza dostępność mieszkań w dużych miastach i skłania kupujących do poszukiwań nieruchomości w okolicznych miejscowościach.
Na zmiany cen i dostępności wpływa także polityka gospodarcza – od listopada 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej planuje dalsze łagodzenie polityki pieniężnej, co powinno jeszcze bardziej poprawić zdolność kredytową w kolejnych latach.
Mimo pozytywnych trendów, wysokie ceny mieszkań w dużych aglomeracjach pozostają barierą, szczególnie dla singli oraz osób o niższych dochodach, dla których dostęp do kredytu jest ograniczony.
Na rynku wtórnym sytuację poprawia też większa skłonność sprzedających do negocjacji cenowych, ponieważ:
- osoby prywatne szybciej ustępują z ceny niż deweloperzy,
- developerzy muszą utrzymywać ceny z powodu rosnących kosztów budowy.
Stabilna inflacja na poziomie około 3,7% hamuje gwałtowne wzrosty kosztów utrzymania mieszkań, co pozwala rodzinom lepiej gospodarować budżetem na spłatę kredytów i zwiększa realną zdolność kredytową.
W obecnych warunkach rynek mieszkaniowy zyskuje na stabilności dzięki równowadze między podażą a popytem, co zapobiega nagłym wahaniom cen i sprzyja utrzymaniu korzystnej dostępności nieruchomości. Deweloperzy dopasowują tempo inwestycji do aktualnych potrzeb, co pomaga utrzymać relatywnie spokojny trend na rynku.
