Dlaczego amerykański rynek mieszkaniowy wzrósł o 57 proc. od 2020 roku?
Amerykański rynek nieruchomości odnotował imponujący wzrost – od 2020 roku jego wartość zwiększyła się aż o 57%. Tak dynamiczna zmiana była wynikiem zbiegu wielu okoliczności, które razem stworzyły grunt pod niezwykły boom w tym sektorze.
Po wybuchu pandemii COVID-19 stopy procentowe zostały obniżone do niespotykanego wcześniej poziomu. Rezerwa Federalna praktycznie sprowadziła je do zera, dzięki czemu:
- kredyty mieszkaniowe stały się wyjątkowo tanie,
- miliony osób mogły zaciągnąć znacznie wyższe pożyczki przy zachowaniu podobnych wysokości rat,
- wiele rodzin i singli zaczęło aktywnie poszukiwać własnych czterech kątów.
Nie bez znaczenia była też zmiana codziennych nawyków. Praca zdalna stała się normą, co spowodowało:
- większe zainteresowanie przestronniejszymi domami, które mogłyby pełnić również funkcję biura,
- przeprowadzkę części mieszkańców metropolii na przedmieścia lub do mniejszych miast w poszukiwaniu atrakcyjniejszych cen i większej przestrzeni.
Jednocześnie rynek borykał się z niedoborem ofert. Przyczyniły się do tego:
- problemy w globalnym łańcuchu dostaw,
- trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych,
- rosnące koszty zatrudnienia i brak fachowców, które spowalniały realizację nowych osiedli oraz domów.
Na ceny nieruchomości silnie wpłynęła również inflacja. W czasach niestabilności gospodarczej ludzie i instytucje zaczęli inwestować w mieszkania czy domy, widząc w nich sposób na ochronę kapitału. Wzrost zaangażowania zarówno drobnych inwestorów, jak i dużych graczy dodatkowo rozgrzał sytuację na rynku.
Znaczenie miały również zmiany demograficzne. W dorosłość weszło pokolenie millenialsów, co znacząco zwiększyło liczbę osób zainteresowanych zakupem własnego lokum. W tym samym czasie:
- wielu starszych właścicieli zdecydowało się wstrzymać ze sprzedażą,
- liczba dostępnych mieszkań i domów znacząco spadła.
Dodatkowo wpływ miały rosnące oszczędności społeczeństwa, wynikające z korzystnej koniunktury na giełdzie oraz wsparcia państwa. Znaczna część tych środków została przeznaczona na zakup nieruchomości.
Wszystkie te elementy – historycznie niskie oprocentowanie kredytów, większe zapotrzebowanie na przestrzenie, braki w podaży, presja inflacyjna, przesunięcia demograficzne i wzrost zamożności – zbiegły się w krótkim czasie, powodując bezprecedensowy 57-procentowy wzrost wartości amerykańskiego rynku mieszkaniowego od 2020 roku.
Jak amerykański rynek mieszkaniowy osiągnął wartość 55 bln dol.?
Amerykański rynek nieruchomości osiągnął zawrotną wartość 55 bilionów dolarów. Ta suma uwzględnia wszystkie rodzaje nieruchomości w Stanach Zjednoczonych – nie tylko domy jednorodzinne, ale też mieszkania w budynkach wielorodzinnych czy lokale komercyjne. Na taki rezultat złożyło się kilka kluczowych elementów, które razem sprawiły, że sytuacja gospodarcza stała się wyjątkowa:
- rekordowa sprzedaż luksusowych posesji,
- zmienność rynku nieruchomości,
- wzrost inflacji,
- rozwój sektora mieszkań wielorodzinnych.
Jednym z głównych motorów wzrostu była rekordowa sprzedaż luksusowych posesji. Rezydencja „Windsor House” w okolicach Chicago znalazła nabywcę za aż 31,25 miliona dolarów. Chociaż tego typu transakcje są rzadkością, ich wpływ na ogólną wycenę rynku pozostaje zauważalny.
Ważnym czynnikiem była również zmienność rynku. Co ciekawe, choć w niektórych segmentach obserwowano spadki cen ofertowych, ogólna wartość nieruchomości systematycznie się zwiększała. Niższe ceny przyciągały nowych nabywców, co prowadziło do wzrostu liczby zawieranych umów. Efektem tego był dalszy wzrost całego rynku.
Nie bez znaczenia pozostawała również inflacja. Jej wzrost w Stanach Zjednoczonych przyczynił się do podniesienia wartości aktywów, do których zaliczają się także nieruchomości. Zarówno inwestorzy instytucjonalni, jak i osoby prywatne coraz częściej traktowali zakup mieszkań i domów jako formę zabezpieczenia kapitału w niepewnych gospodarczo czasach.
Duży wpływ miał również sektor mieszkań wielorodzinnych. W metropoliach amerykańskich rosnące zainteresowanie takimi lokalami skłaniało deweloperów do zaangażowania większych środków w tego typu inwestycje. Te działania jeszcze bardziej wzmacniały wartość całego rynku nieruchomości.
Obecna wartość 55 bilionów dolarów to nie chwilowy wynik, lecz rezultat wieloletniej tendencji wzrostowej. Sektor nieruchomości w USA pełni coraz ważniejszą rolę w gospodarce, a jego kondycja staje się jednym z głównych wyznaczników stanu ekonomicznego kraju.
Jakie wyzwania wiążą się z rekordową wartością rynku nieruchomości w USA?
Amerykański rynek nieruchomości osiągnął imponującą wartość 55 bilionów dolarów, bijąc wcześniejsze rekordy. Ten gwałtowny wzrost, choć spektakularny, pociąga jednak za sobą poważne wyzwania, zarówno pod względem strukturalnym, jak i gospodarczym. Od 2020 roku sektor ten urósł aż o 57%, co nie pozostaje bez wpływu na całą amerykańską gospodarkę.Coraz bardziej widoczna staje się nierówność w podziale zysków:
- właściciele domów w najbardziej pożądanych rejonach bogacą się, dzięki szybkiemu wzrostowi wartości ich nieruchomości,
- posiadacze mieszkań w mniej atrakcyjnych lokalizacjach nie zyskują tak wiele,
- takie różnice jeszcze mocniej pogłębiają przepaść majątkową w społeczeństwie.
Zmiany w polityce monetarnej oraz rosnące stopy procentowe ostudziły apetyt na zakup mieszkań. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych zbliżyło się do granicy 7%, przez co posiadanie własnego domu staje się dla wielu nieosiągalne. Coraz więcej osób zmuszonych jest odkładać decyzję o zakupie albo całkiem z niej rezygnować.
Na rynku pojawiają się nowe trendy:
- malejący popyt wywiera presję na ceny, które zaczęły powoli spadać,
- sprzedający coraz częściej oferują dodatkowe korzyści – przykładowo finansują część kosztów transakcji,
- umożliwiają remont mieszkania jeszcze przed podpisaniem umowy.
Jednocześnie stale rosną wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Zdarza się, że:
- polisy ubezpieczeniowe w niektórych stanach drożeją nawet o kilkadziesiąt procent w ciągu roku,
- dodatkowe obciążenia podatkowe i coraz kosztowniejsze ubezpieczenia sprawiają, że wielu właścicieli ma coraz większe trudności z utrzymaniem swoich domów.
Zmiany klimatyczne znacznie wpływają na sytuację na rynku:
- regiony zagrożone przez huragany, powodzie czy pożary odczuwają gwałtowne wzrosty składek ubezpieczeniowych,
- niektóre firmy ubezpieczeniowe przestają wystawiać nowe polisy w szczególnie niebezpiecznych rejonach,
- w Kalifornii i na Florydzie taka sytuacja komplikuje życie wielu właścicielom nieruchomości.
- huragan Ian w 2022 roku spowodował straty przekraczające 50 miliardów dolarów,
- pożary w Kalifornii regularnie niszczą tysiące gospodarstw domowych,
- po takich katastrofach atrakcyjność inwestycyjna tych obszarów wyraźnie spada.
Na rynku nieruchomości zachodzą również inne istotne zmiany:
- duże firmy i fundusze inwestycyjne coraz chętniej skupują znaczące ilości nieruchomości, co zwiększa koncentrację własności,
- utrudnia to dostęp do mieszkań dla przeciętnych Amerykanów i podbija koszty najmu.
- po pandemii, wraz ze wzrostem popularności pracy zdalnej, zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe znacząco spadło,
- liczba pustostanów osiągnęła wartości niewidziane od lat,
- właściciele mają coraz większe problemy z refinansowaniem kredytów ze względu na rosnące odsetki.
Lokalne samorządy również odczuwają skutki tych zmian:
- niższa wartość nieruchomości komercyjnych oznacza mniejsze wpływy z podatków,
- ogranicza to możliwości finansowania usług publicznych.
Zauważalnie trudna sytuacja dotyka także wielu właścicieli domów:
- coraz częściej pojawiają się kłopoty z terminową spłatą kredytów hipotecznych,
- wyższe raty, inflacja i wzrost kosztów utrzymania przekładają się na wzrost liczby osób zalegających ze spłatą zadłużenia przez ponad trzy miesiące.
