Co oznacza rekordowy popyt na magazyny w Polsce?
Rekordowe zainteresowanie powierzchniami magazynowymi w Polsce odzwierciedla dynamiczny rozwój krajowego rynku nieruchomości komercyjnych oraz szybkie tempo wzrostu gospodarki. W trzecim kwartale 2025 roku popyt brutto wyniósł 1,59 mln m², co oznacza wzrost o 42% względem analogicznego okresu roku poprzedniego. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku wynajęto łącznie 4,6 mln m², czyli o 21% więcej niż w roku wcześniejszym.
Ten wyraźny wzrost leasingu powierzchni magazynowych wynika z kilku kluczowych zjawisk ekonomicznych:
- polska umacnia się jako centra logistyczne w Europie Środkowo-Wschodniej,
- tempo budowy nowych obiektów nie nadąża za rosnącym zapotrzebowaniem,
- segment magazynowy staje się atrakcyjny dla inwestorów krajowych i zagranicznych.
Większość nowych kontraktów dotyczy nowych umów, co świadczy o napływie świeżych graczy na rynek oraz rozwoju istniejących firm. Najbardziej dynamicznie rośnie popyt w sektorach:
- e-commerce,
- logistyki kontraktowej,
- produkcji.
Wolne powierzchnie magazynowe osiągają rekordowo niskie wartości, szczególnie w strategicznych lokalizacjach takich jak Warszawa, Górny Śląsk, okolice Wrocławia oraz Polska Centralna. Ograniczona dostępność powoduje wzrost czynszów, zwłaszcza w regionach o największym zapotrzebowaniu.
Eksperci prognozują dalszy wzrost zainteresowania magazynami pod koniec 2025 roku. Istnieje realna szansa na osiągnięcie historycznego poziomu popytu w skali całego roku, co podkreśla rolę Polski jako kluczowego gracza na europejskiej mapie logistycznej i wskazuje na perspektywiczny rozwój sektora magazynowego.
Dlaczego rynek magazynowy w Polsce przyciąga rekordowe zapotrzebowanie?
Polski sektor magazynowy przeżywa prawdziwy boom, przyciągając rekordowe zainteresowanie zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów. Ten dynamiczny wzrost napędzany jest przede wszystkim przez:
- dynamiczną aktywność firm,
- sprzyjającą koniunkturę gospodarczą,
- coraz większe zainteresowanie nowoczesnymi przestrzeniami magazynowymi na dużych i rozwiniętych rynkach.
Zapotrzebowanie na wynajem magazynów jest zróżnicowane:
- blisko połowa wszystkich transakcji to przedłużenia istniejących umów,
- niemal tyle samo stanowią nowe kontrakty,
- pozostały niewielki odsetek to ekspansje obecnych najemców.
Ta struktura świadczy nie tylko o stabilności rynku, lecz także o nieustannym napływie nowych firm.
Coraz większą rolę odgrywa rozwój produkcji, wynikający z lokalizowania zakładów w Polsce. Producentów przyciągają:
- strategiczne położenie kraju,
- konkurencyjne koszty prowadzenia działalności,
- łatwy dostęp do doświadczonej kadry.
Te atuty czynią Polskę atrakcyjnym miejscem dla przemysłu.
Inwestycje w nowoczesną infrastrukturę magazynową nabierają tempa. Mimo rosnących kosztów budowy deweloperzy chętnie realizują nowe projekty, dostrzegając duży potencjał rynku. Obiekty wyposażone w innowacyjne technologie oraz spełniające rygorystyczne normy ekologiczne przyciągają coraz więcej najemców.
Segment magazynowy wykazuje dużą odporność na spowolnienia gospodarcze. Nawet w trudnych okresach popyt na magazyny pozostaje wysoki, co czyni ten rynek atrakcyjnym dla inwestycji długoterminowych i stabilnego ulokowania kapitału.
Doradcy branżowi odnotowują wzrost liczby zapytań o wynajem nowoczesnych powierzchni, zwłaszcza w głównych centrach logistycznych kraju. Silny popyt zachęca do kolejnych inwestycji, jednak podaż, szczególnie w najlepszych lokalizacjach, często nie nadąża za oczekiwaniami rynku.
Jakie czynniki napędzają popyt na magazyny w Polsce?
Polski rynek magazynowy przechodzi dynamiczną transformację, głównie napędzaną przez rozwój handlu internetowego. Sklepy online stale powiększają zaplecze logistyczne, by skutecznie kompletować zamówienia, przechowywać asortyment oraz obsługiwać zwroty. Dlatego powstaje coraz więcej nowoczesnych centrów dystrybucyjnych, które umożliwiają szybkie i efektywne dostarczanie przesyłek.
Logistyka kontraktowa odgrywa coraz większą rolę w branży. Przedsiębiorstwa oferują kompleksową obsługę łańcuchów dostaw, niezależnie od sektora, wymagając nowoczesnych, elastycznych magazynów, które można szybko dostosować do indywidualnych potrzeb klientów. Również rośnie popularność obiektów typu light industrial, łączących zaplecze produkcyjne i magazynowe na jednej powierzchni.
Wzrost znaczenia zyskuje również logistyka miejska, odpowiadająca za szybkie dostawy na tzw. ostatniej mili. W centrach miast powstają nowe SBU oraz niewielkie, miejskie centra logistyczne, umożliwiające sprawną obsługę lokalnych klientów.
Rosnące oczekiwania rynku powodują większy popyt na wyspecjalizowane powierzchnie magazynowe, takie jak chłodnie, mroźnie, obiekty typu cross-dock czy centra danych. Te nowatorskie obiekty wyposażone w zaawansowane technologie generują wyższe czynsze niż standardowe magazyny.
Popularność zyskuje także nearshoring – coraz więcej międzynarodowych koncernów lokuje produkcję oraz centra logistyczne blisko głównych rynków europejskich. Polska, wyróżniająca się centralnym położeniem, solidną infrastrukturą i dobrze wykwalifikowaną kadrą, staje się jednym z kluczowych beneficjentów tego trendu.
Wpływ na rynek ma także pandemia COVID-19, która zmieniła podejście firm do bezpieczeństwa dostaw. Przedsiębiorstwa rozbudowują zapasy i poszukują alternatywnych źródeł zaopatrzenia, co wyraźnie zwiększa zapotrzebowanie na nowe magazyny. Równocześnie rośnie świadomość ekologiczna – najemcy wybierają coraz częściej energooszczędne, certyfikowane i nowoczesne technologicznie obiekty.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że rynek magazynowy w Polsce staje się coraz bardziej zaawansowany, oferując wyspecjalizowane rozwiązania, które odpowiadają wyzwaniom współczesnej gospodarki i rosnącym oczekiwaniom konsumentów.
Dlaczego e-commerce i logistyka kontraktowa są kluczowe dla wzrostu popytu?
E-commerce oraz logistyka kontraktowa zdominowały polski rynek magazynowy, stając się główną siłą napędową jego rozwoju. W 2025 roku odpowiadały za ponad 65% całkowitego zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. Tylko w trzech pierwszych kwartałach tego roku firmy z tych branż podpisały rekordową liczbę umów najmu, obejmującą przeszło 3 miliony metrów kwadratowych – to najlepszy wynik w historii krajowego rynku.
Dynamiczny rozwój segmentu e-commerce w Polsce, osiągający aż 18% wzrostu rocznie (znacznie przekraczając europejską średnią 11%), znacząco zmienia wymagania firm względem magazynów. Wymuszając inwestycje w większe i bardziej zaawansowane technologicznie obiekty, przedsiębiorstwa internetowe oczekują magazynów wyposażonych między innymi w:
- zautomatyzowane systemy kompletacji zamówień,
- rozbudowane strefy obsługi zwrotów, obejmujące nawet 30% realizowanych transakcji,
- wielopoziomowe antresole dla pełniejszego wykorzystania przestrzeni.
Firmy e-commerce przeważnie decydują się na długoterminowe umowy najmu trwające 5-7 lat, co korzystnie wpływa na stabilność sektora. W trzecim kwartale 2025 roku aż 42% nowych kontraktów dotyczyło nieruchomości typu BTS (build-to-suit), czyli dostosowanych do indywidualnych potrzeb najemcy.
Operatorzy logistyczni, kontrolujący 28% całkowitego popytu, najczęściej wybierają duże magazyny powyżej 15 000 m², szczególnie w strategicznych lokalizacjach. Coraz częściej powiększają także już posiadane powierzchnie – w ostatnich miesiącach zanotowano aż 22 takie przypadki wśród obecnych najemców.
Popularność outsourcingu usług logistycznych znacząco stymuluje rozwój logistyki kontraktowej. Aktualnie aż 57% polskich przedsiębiorstw produkcyjnych i dystrybucyjnych korzysta z zewnętrznych operatorów do zarządzania magazynami oraz dystrybucją. Dla porównania, dwa lata temu odsetek ten był o 12 punktów procentowych niższy. Firmy, które wybierają outsourcing, zyskują między innymi:
- niższe koszty prowadzenia działalności,
- dostęp do nowoczesnych rozwiązań technologicznych i specjalistycznego know-how,
- możliwość szybkiego dostosowania skali operacji do aktualnych potrzeb.
Granica między e-commerce a logistyką kontraktową coraz bardziej się zaciera. Operatorzy logistyczni systematycznie rozszerzają ofertę skierowaną do sklepów internetowych, specjalizując się w usługach dopasowanych do ich oczekiwań. W mijającym roku już 38% powierzchni wynajętych przez branżę logistyczną przeznaczono do obsługi handlu internetowego.
Przewiduje się dalszy wzrost liczby międzynarodowych transakcji e-commerce, zwłaszcza na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, co jeszcze mocniej wzmocni pozycję Polski jako wiodącego centrum dystrybucyjnego w regionie. Doskonałe położenie geograficzne umożliwia skuteczną obsługę sąsiednich rynków, dlatego światowe firmy coraz chętniej wybierają Polskę na lokalizację swoich centrów logistycznych.
| Typ umowy | Procent transakcji w 2025 roku |
|---|---|
| nowe kontrakty | 35% |
| przedłużenie wygasających umów | 45% |
| rozszerzenie istniejącej powierzchni | 20% |
Dane pokazują nie tylko stabilność sektora, ale również jego szybki rozwój. Zarówno e-commerce, jak i logistyka kontraktowa konsekwentnie napędzają popyt na nowoczesne przestrzenie magazynowe.
Gdzie w Polsce obserwuje się największy wzrost popytu na magazyny?
Polska doświadcza dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na magazyny, szczególnie w pięciu kluczowych regionach kraju.
Największym liderem jest województwo mazowieckie, gdzie zainteresowanie wynajmem wzrosło o 48% w ciągu roku. W trzecim kwartale 2025 roku podpisano tam umowy na ponad 425 tys. m² powierzchni magazynowej, co stanowi 27% udziału w rynku krajowym.
Drugie miejsce zajmuje województwo łódzkie, gdzie wynajęto 315 tys. m², wzrost o 43% r/r. Region zyskuje na centralnym położeniu i rozwiniętej infrastrukturze transportowej, zwłaszcza w okolicach Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego.
Na trzecim miejscu jest województwo śląskie z wynajętymi 295 tys. m² magazynów, cechujące się niskim poziomem pustostanów – 2,8%. Ceny wynajmu w atrakcyjnych lokalizacjach wzrosły do 4,8-5,2 euro za m² miesięcznie.
Dolny Śląsk przyciąga rosnące zainteresowanie – wynajęto tam 245 tys. m² powierzchni, a w budowie jest dodatkowe 620 tys. m². To stanowi 22% całkowitej nowej podaży magazynowej w Polsce.
Wielkopolska zamyka pierwszą piątkę z wynikiem 195 tys. m² wynajętej powierzchni. Szczególnie wyróżnia się Poznań, gdzie tylko w trzecim kwartale 2025 roku oddano do użytku 285 tys. m², najlepszy wynik w kraju.
Wzrasta również popularność magazynów we wschodnich województwach lubelskim i podlaskim, z odpowiednim wzrostem wynajmu o 67% i 54%.
Na Pomorzu, zwłaszcza w Trójmieście, rośnie popyt na mniejsze i średnie magazyny miejskie, z wzrostem o 32% rok do roku. Porty nad Bałtykiem zyskują na znaczeniu dla transportu morskiego i dystrybucji lokalnej.
Dostępność magazynów jest bardzo zróżnicowana, a pięć największych ośrodków – Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań – skupia 78% powierzchni magazynowych, które na koniec trzeciego kwartału 2025 roku osiągnęły łącznie 32,5 mln m².
| Region | Wskaźnik pustostanów |
|---|---|
| Górny Śląsk | 2,8% |
| Trójmiasto | 3,2% |
| Warszawa | 3,5% |
| Polska Zachodnia | 6,8% |
| Kraków | 6,2% |
Najtrudniej znaleźć wolne powierzchnie w regionach o wysokiej aktywności najemców i ograniczonej podaży. Z kolei więcej wolnych magazynów dostępnych jest w Polsce Zachodniej i Krakowie.
Obecnie buduje się 2,8 mln m² nowych powierzchni magazynowych, z czego 63% wynajęto już na etapie realizacji. Największe inwestycje znajdują się na:
- Dolnym Śląsku (620 tys. m²),
- Mazowszu (580 tys. m²),
- województwie łódzkim (485 tys. m²).
Które województwa w Polsce przodują pod względem zainteresowania najemców?
Ostatnie statystyki rynku magazynowego w Polsce jasno pokazują, które regiony przyciągają najwięcej firm szukających przestrzeni magazynowej. Najwięcej transakcji odnotowano na Mazowszu – najemcy wynajęli tu aż 470 tys. m², co potwierdza dominującą rolę warszawskiego obszaru w branży logistycznej.
Kolejną silną pozycję zajmuje Dolny Śląsk, gdzie wynajem osiągnął 280 tys. m². To zasługa korzystnego położenia przy granicach z Niemcami i Czechami oraz dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, sprzyjającej płynnemu przepływowi towarów.
Trzecim regionem o dużym popycie jest województwo łódzkie – zawarto tam umowy na łącznie 253 tys. m² powierzchni. Lokalizacja niemal w centrum kraju oraz łatwy dostęp do kluczowych autostrad, zwłaszcza A1 i A2, sprawiają, że Łódzkie coraz częściej przyciąga inwestorów.
Analiza podpisywanych kontraktów pokazuje różnice w strategiach najemców w poszczególnych województwach:
- na Mazowszu połowę umów stanowią nowe najmy, co świadczy o napływie kolejnych firm, zwłaszcza do Warszawy i okolic,
- w Dolnym Śląsku co trzecia umowa dotyczy rozbudowy istniejącej powierzchni przez obecnych klientów,
- w województwie łódzkim udział nowych najemców i przedłużeń umów jest niemal równy, co wskazuje na stabilność i zróżnicowanie rynku.
Te trzy województwa razem zgromadziły ponad 15 mln m² powierzchni magazynowej, co stanowi niemal połowę całego zasobu w Polsce. To efekt otwartości deweloperów na inwestycje w najbardziej perspektywicznych lokalizacjach.
Dodatkowym atutem tych regionów są sprzyjające warunki finansowe – miesięczne stawki za metr kwadratowy wynoszą od 3,5 do 5,2 euro, zależnie od lokalizacji. Wskaźnik pustostanów jest niski i waha się między 3,2% a 4,5%. Najmniejsza dostępność powierzchni dotyczy parków magazynowych wokół Warszawy, Wrocławia oraz rejonu Strykowa.
Firmy poszukujące nowej powierzchni koncentrują się wokół kluczowych ośrodków logistycznych, takich jak:
- Warszawa wraz z Nadarzynem, Pruszkowem i Jankami,
- Wrocław z Bielanami Wrocławskimi i Kątami Wrocławskimi,
- okolice Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego na Ziemi Łódzkiej.
Mazowsze, Dolny Śląsk i Łódzkie pozostają filarami polskiego rynku magazynowego, zyskując na atrakcyjności zarówno dla firm lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy doceniają doskonałe położenie oraz rozbudowaną infrastrukturę logistyczną.
Jakie są prognozy dla rynku magazynowego w Polsce?
Polski sektor magazynowy patrzy z optymizmem na 2026 rok. Według ekspertów zainteresowanie wynajmem powierzchni magazynowych utrzyma się na bardzo dobrym poziomie i osiągnie od 5,2 do 5,7 mln m². To oznacza dalszy rozwój branży, choć dynamika wzrostu będzie mniejsza niż w wyjątkowo udanym 2025 roku.
Plany inwestycyjne są ambitne – w najbliższym czasie na rynku pojawi się około 3,5 mln m² nowych magazynów. Już pod koniec 2025 roku trwała budowa ponad 2,8 mln m², a kolejne inwestycje zaplanowano na początek 2026. Co istotne, 70% tej powierzchni ma już umowy przednajmu, co świadczy o wysokim zaangażowaniu najemców.
| Region | Prognozowany wskaźnik pustostanów |
|---|---|
| Górny Śląsk | 2,5-3% |
| Warszawa i okolice | 3,2-3,8% |
| Polska Centralna | 3,4-4% |
| Wrocław i okolice | 3-3,5% |
| Poznań | 3,6-4,2% |
| Trójmiasto | 3-3,6% |
Wskaźnik pustostanów pozostanie niski, co odzwierciedla dobrą kondycję sektora. Rynek magazynowy w Polsce cechuje się dużą odpornością na globalne wyzwania gospodarcze dzięki:
- szerokiemu spektrum najemców,
- korzystnemu położeniu geograficznemu,
- rosnącemu znaczeniu Polski jako regionalnego centrum logistycznego,
- popularności nearshoringu produkcji,
- dynamicznemu rozwojowi e-commerce.
W 2026 roku przewagę będą zyskiwać magazyny z innowacyjnymi technologiami, które oferują:
- zaawansowane rozwiązania automatyczne,
- niskie zużycie energii,
- ekologiczną infrastrukturę,
- spełnienie wymogów zrównoważonego rozwoju i certyfikatów środowiskowych.
Budynki te będą bardziej atrakcyjne dla najemców i mogą liczyć na wyższe czynsze.
Struktura popytu na 2026 rok będzie zrównoważona:
- około 40% stanowić będą nowe umowy,
- 45% przedłużenia obecnych najemców,
- 15% ekspansje firm już działających na rynku.
Czynsze pozostaną stabilne, z niewielkimi podwyżkami głównie w lokalizacjach o najniższym wskaźniku pustostanów. Przeciętne stawki miesięczne w kluczowych miastach będą się wahać między 3,8 a 5,5 euro za m², zależnie od lokalizacji i standardu powierzchni.
Polski rynek magazynowy przyciąga inwestorów dzięki wysokiej płynności i stabilnym stopom zwrotu. Wartość transakcji inwestycyjnych w 2026 roku szacowana jest na 1,8-2,2 mld euro, co świadczy o rosnącym zaufaniu międzynarodowego kapitału do polskich nieruchomości komercyjnych.
Jakie zmiany są prognozowane dla rynku magazynowego w Polsce na 2026 rok?
W 2026 roku polski rynek magazynowy czekają istotne przekształcenia, obejmujące sześć kluczowych zjawisk. Rozwój nearshoringu, czyli przenoszenie produkcji bliżej klientów, będzie jednym z najważniejszych trendów. Atrakcyjne położenie Polski w centrum Europy sprawia, że coraz więcej firm decyduje się na transfer łańcuchów dostaw do kraju, ograniczając zależność od Azji. Szacuje się, że dzięki temu zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wzrośnie o około jedną czwartą względem bieżącego roku.
Sektor e-commerce nadal napędza popyt na magazyny, a potrzeba nowych obiektów może wynieść nawet 2 miliony metrów kwadratowych. Wzrasta także znaczenie logistyki miejskiej – planowane jest uruchomienie 35-40 nowoczesnych centrów dystrybucyjnych o łącznej powierzchni do 350 tysięcy metrów kwadratowych w największych miastach. Usytuowane blisko centrów aglomeracji placówki zapewnią sprawną realizację dostaw ostatniej mili.
Budownictwo magazynowe będzie koncentrować się przede wszystkim na projektach typu build-to-suit (BTS), czyli obiektach dostosowanych do indywidualnych potrzeb najemców. Działalność spekulacyjna straci na znaczeniu, obejmując niespełna jedną trzecią nowej podaży, podczas gdy aż 65% inwestycji będzie szytych na miarę. Nowe magazyny BTS zostaną wyposażone w nowoczesne technologie, takie jak:
- automatyzacja procesów,
- innowacyjne systemy zarządzania energią,
- inteligentne rozwiązania wspierające efektywność operacyjną.
Znacząco wzrośnie liczba obiektów wyspecjalizowanych. Przewiduje się powstanie do dziesięciu nowych centrów danych o łącznej powierzchni około 120 tysięcy metrów kwadratowych, głównie w okolicach Warszawy oraz Poznania. Również chłodnie zyskają na popularności – ich budowa w centralnej i zachodniej Polsce może wzrosnąć o ponad jedną trzecią względem poprzedniego roku, obejmując łącznie nawet 250 tysięcy metrów kwadratowych.
Rosnąca presja na ekologiczne rozwiązania wpłynie na projekty magazynów. Inwestorzy będą dążyć do uzyskania wysokich certyfikatów środowiskowych, takich jak BREEAM lub LEED na poziomie Excellent. Aż 85% nowych budynków zostanie wyposażonych w:
- instalacje słoneczne,
- pompy ciepła,
- systemy odzysku wody deszczowej,
- co znacząco podniesie ich wartość rynkową – nawet o kilkanaście procent w porównaniu z mniej nowoczesnymi obiektami.
Coraz większą uwagę inwestorzy kierują na wschodnią część kraju, szczególnie obszary wzdłuż planowanej trasy Via Carpatia. Prognozy wskazują na realizację inwestycji o łącznej powierzchni do pół miliona metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 75% w porównaniu do poprzedniego roku. Miasta takie jak Lublin, Rzeszów i Białystok stają się coraz bardziej istotnymi punktami na magazynowej mapie Polski.
Wzrasta również rola firm doradczych specjalizujących się w obsłudze rynku magazynowego. Ich wsparcie będzie kluczowe w:
- redukcji kosztów,
- usprawnianiu procesów logistycznych poprzez cyfryzację,
- wdrażaniu strategii ESG,
- co pozwala przedsiębiorstwom uzyskać nawet do 18% oszczędności w kosztach eksploatacji magazynów.
