Czy nadchodzi drastyczny spadek cen mieszkań w Warszawie?
Rynek nieruchomości w Warszawie zaczyna wykazywać pierwsze oznaki spowolnienia, co może zwiastować nadchodzące zmiany w cenach mieszkań.
Już teraz widoczne są symptomy obniżek po długim okresie wzrostów wartości nieruchomości. Eksperci ostrzegają, że mogą one zapowiadać większe korekty na rynku.
Na potencjalny spadek cen wpływają:
- duża liczba nowych inwestycji oddanych w krótkim czasie,
- zaostrzone kryteria udzielania kredytów,
- możliwe spowolnienie gospodarcze ograniczające popyt.
Prognozy na lata do 2026 wskazują, że po fazie stabilizacji nastąpi okres spadków cen mieszkań.
Zmiany nie będą jednak rozłożone równomiernie — największe obniżki mogą dotknąć:
- mieszkania z segmentu premium,
- lokale na obszarach z przewagą ofert nad zainteresowaniem kupujących.
Osoby planujące inwestycje powinny rozważyć ostrożność w podejmowaniu szybkich decyzji. Natomiast ci, którzy szukają mieszkania na własne potrzeby, mogą wkrótce znaleźć znacznie atrakcyjniejsze oferty.
Jakie czynniki przyczyniły się do spadku cen mieszkań w Warszawie?
Na rynku nieruchomości w Warszawie pojawiły się pierwsze wyraźne obniżki cen mieszkań. Listopad przyniósł znaczny wzrost liczby ofert, gdzie cena za metr kwadratowy nie przekracza 15 tysięcy złotych, co jest dużym odejściem od wieloletniego trendu wzrostowego.
Do głównych przyczyn spadku cen zalicza się:
- narastającą inflację,
- działania banku centralnego i podwyższenie stóp procentowych,
- surowsze kryteria udzielania kredytów hipotecznych,
- wzrost liczby nowych mieszkań na rynku przez rosnącą aktywność firm deweloperskich,
- zmiany w przepisach i wsparciu rządowym wpływające na rynek najmu,
- osłabienie popytu na segment nieruchomości premium.
Wyższe stopy procentowe powodują, że kredyty hipoteczne są droższe, co ogranicza liczbę osób mogących pozwolić sobie na zakup mieszkania. Dodatkowo banki stosują bardziej restrykcyjne zasady przyznawania kredytów, co spowodowało spadek potencjalnych klientów.
Z kolei wzrost podaży nowych mieszkań na rynku, wynikający z oddania do użytku wielu nowych lokali, tworzy przewagę ofert nad popytem. Sprzedający, widząc mniejsze zainteresowanie, częściej decydują się na negocjacje cen.
W warunkach spowolnienia gospodarczego wiele osób odkłada decyzje o zakupie mieszkania z powodu niepewności związanej z przyszłością zawodową i dochodami.
Co więcej, segment luksusowych apartamentów doświadcza wyraźnego spadku popytu. Oferty z górnej półki pozostają na rynku dłużej, a sprzedający muszą rozważać obniżki cen, aby przyciągnąć nabywców.
Co wyraźnie świadczy o spadku cen mieszkań w Warszawie?
Stołeczny rynek nieruchomości przechodzi obecnie zauważalną korektę cen. W listopadzie 2025 roku tylko w Warszawie spośród największych miast Polski odnotowano obniżkę średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Spadek ten sięgnął około 1%, co znajduje potwierdzenie w danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Choć jednopunktowa korekta może wydawać się drobna, niesie ze sobą istotny przekaz – kończy wielomiesięczną falę wzrostów na warszawskim rynku pierwotnym. Wyniki analiz pokazują, że ceny nowych mieszkań wreszcie przestały rosnąć, a po raz pierwszy od dłuższego czasu zaczęły rzeczywiście maleć.
Tendencję tę potwierdza coraz większa liczba ogłoszeń z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy. Jeszcze niedawno takie propozycje zdarzały się sporadycznie, dziś jednak ich udział systematycznie rośnie.
Na zmianę sytuacji wskazuje również wydłużający się okres sprzedaży nieruchomości. Lokale, które wcześniej znikały z rynku w ciągu kilku dni, teraz czekają na nabywców zdecydowanie dłużej. Deweloperzy coraz częściej stosują promocje i czasowe obniżki, co wyraźnie sygnalizuje presję na korygowanie cen w dół.
Sprzedający wykazują także większą otwartość na negocjacje cenowe. W przeciwieństwie do wcześniejszych lat, gdy ceny transakcyjne nierzadko przekraczały ofertowe, obecnie kupujący mają realny wpływ na końcową cenę zakupu.
Zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych częściach miasta jest również istotne. W niektórych dzielnicach ceny pozostają względnie stabilne, podczas gdy w innych, zwłaszcza dotyczących mieszkań wyższego standardu, notuje się bardziej wyraźne spadki.
Podobne zjawiska są widoczne na rynku wtórnym. Coraz częściej oferty mieszkań z drugiej ręki są obniżane, a korekty cen są wyraźniejsze niż w poprzednich kwartałach.
Na warszawskim rynku pierwotnym najbardziej zauważalne spadki cen pojawiają się tam, gdzie deweloperskich inwestycji jest najwięcej. Analizy wskazują, że przeciętna stawka za nowo oddane mieszkania obniżyła się o około 1%.
Wyraźne obniżki objęły szczególnie segment premium, zwłaszcza w śródmiejskich dzielnicach. Apartamenty premium, które niedawno kosztowały ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy, dziś są dostępne z upustami sięgającymi nawet 5-10%. Deweloperzy luksusowych nieruchomości decydują się na takie promocje, by zwiększyć zainteresowanie ofertą.
Na obrzeżach miasta, gdzie powstało ostatnio wiele nowych budynków, łatwo zauważyć kolejne korekty cen. Duża liczba wolnych mieszkań powoduje, że nieruchomości często sprzedają się poniżej początkowych stawek.
Najwięcej propozycji poniżej 15 tysięcy złotych za metr można znaleźć obecnie na:
- białołęce,
- rembertowie,
- wesołej.
W tych lokalizacjach, tradycyjnie tańszych od reszty stolicy, spadki są szczególnie odczuwalne.
Dzielnice takie jak mokotów i wola, gdzie nie brakuje nowych inwestycji, również zaczęły odnotowywać spadki. Jeszcze rok temu oferty poniżej 15 tysięcy za metr były niemal niespotykane, a dziś stanowią już istotną część rynku.
Na rynku wtórnym najwięcej tracą mieszkania wybudowane w latach 90. i na początku XXI wieku. Konkurują one bezpośrednio z nową zabudową, przez co ich właściciele zmuszeni są do bardziej radykalnych obniżek, jeśli chcą pozostać atrakcyjni dla kupujących.
W segmencie mieszkań popularnych obniżki dotyczą szczególnie większych lokali powyżej 70 m². Te mieszkania dłużej czekają na nabywców, dlatego właściciele coraz częściej decydują się na elastyczność przy ustalaniu ceny.
Widoczne przeceny notowane są także na bielanach i bemowie – tam ceny spadły od początku roku o około 3-4%. Coraz większa liczba ofert w cenie poniżej 15 tysięcy złotych za metr w tych rejonach to wyraźny sygnał, że warszawski rynek mieszkaniowy staje się mniej rozgrzany.
Jak spadek cen mieszkań w Warszawie wpływa na rynek nieruchomości?
Spadek cen mieszkań w Warszawie przynosi istotne zmiany na lokalnym rynku nieruchomości, wpływając na dotychczasowe relacje i reguły gry. Po okresie gwałtownych podwyżek obserwujemy stopniową stabilizację cen, która przyczynia się do odzyskania równowagi między ilością dostępnych mieszkań a liczbą chętnych na zakup, zmieniając przewagę sprzedających na korzyść kupujących.
Obniżenie cen napędza popyt, szczególnie w segmencie popularnych mieszkań. Eksperci odnotowali około 8-procentowy wzrost liczby zakończonych transakcji w stosunku do poprzedniego kwartału. Osoby, które wcześniej zwlekały z decyzją ze względu na wysokie koszty, teraz chętniej podpisują umowy kupna.
Kredyty hipoteczne odgrywają tutaj kluczową rolę. Mimo zaostrzenia warunków przez banki, niższe ceny mieszkań ułatwiają finansowanie, co zwiększa zdolność kredytową wielu osób. Instytucje finansowe raportują, że liczba składanych wniosków wzrosła w ciągu roku aż o 12%.
Zachowania deweloperów również ulegają zmianie:
- wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych projektów,
- projektują mniejsze, bardziej przystępne cenowo lokale,
- oferują atrakcyjne bonusy, takie jak mieszkania wykończone pod klucz lub miejsce postojowe w cenie.
Na rynku mieszkań z drugiej ręki presja na obniżanie cen jest coraz wyraźniejsza. Właściciele konkurują z ofertami deweloperów, co sprzyja dalszym obniżkom. W efekcie mieszkania spędzają na rynku o jedną piątą dłużej niż wcześniej.
Wpływ na rynek mają też zmiany w inwestycjach mieszkaniowych. Dochody z wynajmu spadają ze względu na niższe czynsze oraz wysokie oprocentowanie kredytów, co powoduje, że inwestorzy rozważają inne formy lokaty kapitału lub przenoszą zainteresowanie do innych miast w Polsce.
Nieruchomości komercyjne również odczuwają skutki obecnej sytuacji. Zmalało zainteresowanie lokalami usługowymi w nowych inwestycjach, a liczba oddawanych do użytku budynków jest niższa niż wcześniej.
Obniżki cen dotyczą zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Deweloperzy mogą dążyć do konsolidacji, ponieważ mniejsze firmy mają trudności z utrzymaniem płynności przy niższych marżach.
Kredytowa sytuacja w kraju również odgrywa ważną rolę. Banki, odpowiadając na nowe realia, coraz częściej oferują korzystne warunki finansowania wybranym klientom.
Zmiany na warszawskim rynku nieruchomości nie oznaczają kryzysu, lecz wprowadzają stabilizację i przygotowują grunt pod bardziej zrównoważony rozwój sektora mieszkaniowego w kolejnych latach.
Jakie są prognozy dotyczące dalszych zmian cen mieszkań w Warszawie?
Specjaliści prognozują, że warszawski rynek nieruchomości będzie stopniowo tracił tempo w nadchodzących latach. Prognozy na lata 2026-2028 sugerują, że po obecnych korektach ceny osiągną względną stabilizację, choć niewykluczone są łagodniejsze spadki. Według raportów, średni poziom obniżek może zamknąć się w przedziale 5-8% w ciągu najbliższych dwóch lat.
Kształtowanie się rynku w przyszłości będzie zależało od trzech kluczowych czynników:
- działań państwa – nowe programy wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie mogą lokalnie wywołać wzrost zainteresowania, zwłaszcza w przypadku lokali o powierzchni do 60 m², i zatrzymać tendencję spadkową,
- warunków udzielania kredytów – jeśli stopy procentowe ustabilizują się w 2026 roku, zwiększy się dostępność finansowania, co pozytywnie wpłynie na popyt szczególnie na mieszkania kosztujące 10-15 tys. zł za m²,
- liczby nowych inwestycji – w latach 2026-2027 na rynek trafi o 15% więcej lokali w porównaniu z rokiem 2025, co może nasilać presję na dalsze korekty cenowe.
Zmiany cen będą różnić się w zależności od segmentu mieszkań:
| Segment | Cena za m² | Prognozowany spadek cen | Opis |
|---|---|---|---|
| nieruchomości premium | powyżej 20 tys. zł | 10-12% | ograniczony dostęp do kapitału odstrasza inwestorów, spadki mogą się utrzymywać |
| segment średni | 13-18 tys. zł | 3-6% | stabilny popyt ze strony osób szukających własnego lokum |
| ekonomiczne lokale | poniżej 12 tys. zł | najłagodniejsze spadki | silny popyt na tańsze lokale, szybkie osiągnięcie równowagi cenowej |
Sytuacja różnicuje się także w zależności od dzielnicy:
- Ursynów, Wilanów i centralne rejony Mokotowa – mniej podatne na obniżki z powodu ograniczonej liczby nowych inwestycji i wysokiej atrakcyjności lokalizacji,
- Białołęka, Bemowo i Ursus – planowana duża podaż mieszkań może skutkować głębszą korektą cenową sięgającą 8-10%.
Deweloperzy zamiast obniżek cen będą częściej oferować dodatkowe benefity, takie jak:
- wykończenie mieszkania „pod klucz” w cenie,
- darmowe miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie,
- przejęcie kosztów notariusza lub podatku od czynności cywilnoprawnych.
Na rynku wtórnym właściciele będą musieli wykazać się większą elastycznością: osoby chcące szybko sprzedać mieszkanie mogą ustalać ceny konkurencyjne wobec ofert deweloperskich, co skutkować będzie spadkami na poziomie 7-9%.
Nie można również zapominać o czynniki inflacyjnym, który wprowadza niepewność. Jeśli inflacja spadnie szybciej, realny spadek wartości mieszkań może być wyższy niż sugerują oficjalne dane.
Specjaliści podkreślają, że obecna sytuacja nie oznacza załamania rynku, lecz naturalne wyrównanie po dynamicznych wzrostach z ostatnich lat. Takie zmiany sprzyjają bardziej zrównoważonemu rozwojowi rynku nieruchomości w Warszawie, oferując kupującym korzystniejsze warunki.
