Polskie REIT-y Coraz Bliżej? Ministerstwo Finansów Potwierdza Prace Nad Ustawą
Ministerstwo Finansów oficjalnie potwierdziło finalizację prac koncepcyjnych nad wprowadzeniem polskich REIT-ów - spółek inwestujących w najem nieruchomości. Ta przełomowa wiadomość daje nadzieję inwestorom, którzy od lat wyczekują możliwości łatwiejszego lokowania kapitału na rynku nieruchomości.
Wiele wskazuje, że tym razem projekt ma realne szanse na wdrożenie. Pilny Cel Ministerstwa Finansów na Lata 2025-2028
REIT-y znalazły się wśród priorytetów resortu finansów na najbliższe lata, co potwierdza powagę rządowych zamierzeń. Ministerstwo zakończyło już etap koncepcyjny dotyczący implementacji tych instrumentów, a szczegóły kolejnych kroków mają być komunikowane w późniejszym terminie. Warto zaznaczyć, że nie jest to pierwsza próba wprowadzenia REIT-ów do polskiego systemu prawnego. Wcześniej inicjatywą zajmowało się Ministerstwo Rozwoju, które w kwietniu 2024 zaprezentowało wstępne założenia projektu. Obecne przeniesienie prac do resortu finansów może świadczyć o bardziej kompleksowym podejściu i zwiększonych szansach na finalizację.
REIT Czym Są i Jak Działają? Inwestycja w Najem Nieruchomości na Wyciągnięcie Ręki
REIT-y (Real Estate Investment Trust) to podmioty inwestujące w nieruchomości przeznaczone na wynajem. Ich kluczową zaletą jest umożliwienie drobnym inwestorom partycypacji w rynku nieruchomości bez konieczności zakupu całych obiektów. Inwestorzy nabywają akcje spółki REIT notowanej na giełdzie i czerpią profity z najmu w formie dywidendy. Takie rozwiązania funkcjonują już w wielu krajach, otwierając szerszej grupie inwestorów dostęp do rynku nieruchomości. Dla osób, których nie stać na zakup własnej nieruchomości inwestycyjnej, REIT-y stanowią atrakcyjną alternatywę.
Założenia REIT-ów: Obowiązkowa Wypłata 90% Zysków Akcjonariuszom
Zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Ministerstwo Rozwoju, polskie REIT-y (nazywane SINN - Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości) miałyby funkcjonować jako spółki akcyjne notowane na giełdzie. Przewidziano minimalny kapitał zakładowy w wysokości 100 mln zł, co ma zagwarantować odpowiednią skalę działalności.
Kluczowym elementem proponowanych regulacji jest obowiązek dystrybucji 90% zysków wśród akcjonariuszy. SINN-y korzystałyby z preferencyjnej 10% stawki podatkowej, płaconej dopiero przy wypłacie dywidendy. Spółki mogłyby lokować kapitał w:
- nieruchomości komercyjne (biura, galerie handlowe, magazyny),
- akademiki i domy opieki,
- mieszkania na wynajem.
Wysokie wymogi kapitałowe mają skłaniać te podmioty do zlecania inwestycji bezpośrednio deweloperom, co powinno stymulować podaż mieszkań, zamiast skupować istniejące lokale z rynku.
Od FINN do REIT: Historia Regulacji Rynku Najmu w Polsce
Próby wprowadzenia REIT-ów w Polsce sięgają 2016 roku, kiedy pojawił się pierwszy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (FINN). Zakładał on utworzenie specjalnych spółek akcyjnych notowanych na giełdzie, inwestujących w nieruchomości na wynajem i objętych preferencyjnymi zasadami opodatkowania. Główne przeszkody we wdrożeniu wcześniejszych projektów obejmowały:
- kwestie podatkowe,
- obawy o konkurencję dla rządowych papierów wartościowych,
- niedostatek edukacji inwestorów w zakresie lokowania kapitału w nieruchomości,
- opóźnienia spowodowane pandemią COVID-19.
REIT-y a Rynek Najmu: Szansa na Uregulowanie czy Zagrożenie Wzrostem Cen?
Implementacja REIT-ów w polskim systemie prawnym wzbudza mieszane reakcje. Z jednej strony, eksperci wskazują, że mogłyby one uporządkować krajowy rynek najmu, który obecnie jest słabo rozwinięty i mocno rozdrobniony.
Profesjonalizacja tego sektora i rozszerzenie oferty sprzyjałoby lepszemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. REIT-y mogłyby także przyczynić się do rozwoju polskiego rynku kapitałowego. Według analizy JLL i Banku Pekao z 2024 roku, zaangażowanie krajowych inwestorów w te instrumenty mogłoby sięgnąć nawet 20 miliardów złotych.
Krytyka REIT-ów: Adam Czarnecki o Potencjalnym Wpływie na Dostępność Mieszkań
Nie brakuje również głosów krytycznych wobec tego rozwiązania. Adam Czarnecki na portalu X ocenił, że masowy wykup mieszkań przez takie podmioty ograniczyłby ich dostępność dla indywidualnych nabywców oraz sztucznie podniósł ceny nieruchomości. Obawy krytyków dotyczą:
- wzrostu cen mieszkań,
- zmniejszenia podaży lokali dla indywidualnych kupujących,
- przewagi konkurencyjnej dużych podmiotów nad drobnymi inwestorami,
- dalszej koncentracji własności na rynku nieruchomości.
Poparcie FOR dla REIT-ów: Przykłady z 46 Krajów
Forum Obywatelskiego Rozwoju w październikowym komunikacie wyraziło aprobatę dla wprowadzenia REIT-ów.
Organizacja podkreśliła, że spółki tego typu funkcjonują w co najmniej 46 krajach, choć w różnych systemach regulacyjnych. Gabriel Hawryluk, analityk ekonomiczny FOR, twierdzi, że REIT-y mogłyby przynieść korzyści polskiemu rynkowi najmu poprzez jego profesjonalizację i poszerzenie oferty. Ponadto, umożliwiłyby wielu indywidualnym inwestorom czerpanie zysków z nieruchomości na wynajem bez konieczności bezpośredniego zakupu lokali.
Raport JLL i Banku Pekao o REIT-ach: Co Wynika z Analiz Ekspertów?
Opublikowany w 2024 roku raport JLL i Banku Pekao zawiera istotne wnioski dotyczące polskich REIT-ów. Autorzy wskazują, że mogą one stanowić ważny impuls rozwojowy dla krajowego rynku kapitałowego, a zaangażowanie lokalnych inwestorów mogłoby osiągnąć wartość około 20 miliardów złotych. Potencjalne korzyści z wprowadzenia REIT-ów według raportu:
- profesjonalizacja rynku najmu,
- poprawa standardów mieszkaniowych,
- zwiększenie płynności na rynku kapitałowym,
- dywersyfikacja portfeli inwestycyjnych,
- tworzenie nowych miejsc pracy w sektorze nieruchomości.
Eksperci podkreślają jednocześnie konieczność właściwego uregulowania tych podmiotów dla zapewnienia ochrony zarówno inwestorom, jak i najemcom.
