Co powoduje lukę podażową na warszawskim rynku biurowym?
Warszawski rynek biurowy boryka się z rosnącym niedoborem dostępnych powierzchni, co wynika z kilku kluczowych czynników.
w centrum stolicy brakuje przede wszystkim nowoczesnych biur, które oferują większe przestrzenie oraz są wyposażone w innowacyjne rozwiązania technologiczne,
firmy poszukujące powierzchni dostosowanych do współczesnych wymagań ekologicznych i komfortu pracy mają ograniczone możliwości wyboru,
struktura dostępnych nieruchomości ulega zmianie – starsze budynki, nie spełniające obecnych standardów technologicznych i środowiskowych, znikają z oferty,
właściciele, którzy nie inwestują w modernizację, powodują, że budynki tracą na wartości i atrakcyjności,
przykładem jest Służewiec, gdzie nadal jest dużo przestarzałych obiektów,
deweloperzy adaptują istniejące budynki poprzez przebudowy lub przeznaczają je na cele mieszkalne albo o funkcji mieszanej, co zmniejsza całkowitą podaż biur,
wzrost oczekiwań najemców względem standardów ESG – dzięki czemu firmy chętniej wybierają certyfikowane, energooszczędne i ekologiczne powierzchnie,
mniej nowoczesne biura tracą najemców ze względu na brak zgodności z wymaganiami ESG,
niepewność gospodarcza i międzynarodowa powoduje zawieszenie lub opóźnienie wielu inwestycji biurowych,
zmniejszona podaż na rynku przekłada się na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Firmy muszą renegocjować kontrakty, aby dostosować się do dynamicznych warunków na rynku.
Dlaczego renegocjacje umów najmu zyskały na znaczeniu w Warszawie?
W Warszawie renegocjacje umów najmu zyskały na istotności, co wynika z ograniczonej dostępności nowych powierzchni biurowych. W 2025 roku aż 51% wszystkich transakcji najmu stanowiły renegocjacje, a pod koniec roku ich udział wzrósł do 64,5%. Takie dane wyraźnie pokazują przewagę tych rozwiązań na stołecznym rynku biur.
Malejąca liczba nowoczesnych biur zmusza firmy do dostosowania podejścia do wynajmu. Wobec niedoboru atrakcyjnych alternatyw najemcy coraz częściej decydują się pozostać w dotychczasowych siedzibach. Dodatkowo, koszty przeprowadzki, obejmujące:
- adaptację nowej przestrzeni,
- wydatki logistyczne,
- potencjalne zakłócenia w działalności firmy.
skutecznie ograniczają chęć zmiany lokalizacji.
W tej sytuacji rynek staje się bardziej wymagający. Przedsiębiorstwa szukające nowego adresu muszą konkurować o niewielką liczbę ofert dopasowanych do ich wymagań, a wynajmujący zyskują dzięki temu silniejszą pozycję w negocjacjach, co przekłada się na treść umów.
Coraz częściej firmy wybierają wieloletnie kontrakty najmu, zazwyczaj na minimum 7 lat. Decyzje te wynikają z:
- niepewności dostępności biur w kolejnych latach,
- próby zabezpieczenia stałych warunków najmu na przyszłość.
Szczególną uwagę warto zwrócić na Służewiec – dzielnicę, która niegdyś była największym skupiskiem biur w Warszawie, a obecnie przechodzi znaczące przemiany. Firmy z tego rejonu często decydują się na kolejne przedłużenia umów, doceniając:
- rozpoznawalność lokalizacji,
- ograniczone możliwości wyboru na rynku.
Opłacalność pozostania w dotychczasowej siedzibie to nie tylko wygoda. Wysokie czynsze w nowych, reprezentacyjnych budynkach sprawiają, że renegocjacja istniejącej umowy często jest rozwiązaniem bardziej korzystnym ekonomicznie. W praktyce najemcy, którzy podpisali kontrakty kilka lat temu, mogą wynegocjować lepsze warunki niż ci, którzy dopiero rozpoczynają działalność na rynku biurowym.
Jakie są konsekwencje dominacji renegocjacji na stołecznym rynku biurowym?
Renegocjacje umów odgrywają kluczową rolę na warszawskim rynku biurowym, przekształcając zarówno strukturę, jak i sposób funkcjonowania sektora nieruchomości komercyjnych. Zmiany dotyczą kilku istotnych aspektów:
- spadek wskaźnika pustostanów do niezwykle niskiego poziomu, co wzmacnia pozycję właścicieli wobec potencjalnych najemców,
- wzrost czynszów, szczególnie w prestiżowych biurowcach, gdzie w ostatnich dwóch latach ceny bazowe wzrosły o 10-15%, a w najlepszych lokalizacjach sięgają nawet 25-26 euro za m² miesięcznie,
- modernizacja starszych obiektów, obejmująca instalację nowoczesnych systemów technicznych, zwiększenie efektywności energetycznej oraz zdobywanie certyfikatów ekologicznych,
- wyraźny podział na kategorie jakościowe, z dominacją certyfikowanych biurowców klasy A+ spełniających kryteria ESG.
Starsze budynki biurowe przechodzą metamorfozę – właściciele adaptują je na mieszkania, aparthotele, centra wielofunkcyjne oraz przestrzenie usługowe, co powoduje dalsze kurczenie się dostępnej powierzchni biurowej i jednocześnie zwiększa atrakcyjność nowoczesnych inwestycji.
Na rynku obserwujemy zaostrzenie rywalizacji, zwłaszcza w topowych dzielnicach miasta: centrum i przy głównych arteriach komunikacyjnych, które przyciągają firmy poszukujące wysokiego standardu i dogodnej lokalizacji.
Właściciele starszych budynków coraz częściej muszą podejmować kluczowe decyzje, ponieważ bez kosztownych modernizacji tracą najemców, a wartość ich nieruchomości maleje. W efekcie rośnie liczba obiektów poddawanych gruntownej zmianie funkcji lub zastępowanych nowymi projektami.
Najemcy zmieniają swoje podejście, wybierając lokalizacje gwarantujące długoterminową stabilność i zgodność z założeniami ESG. Coraz chętniej inwestują w najwyższej klasy powierzchnie, co wpływa na dalszą segmentację rynku.
Nowe przedsiębiorstwa napotykają na mniej elastyczne warunki wynajmu: okresy zwolnień z czynszu ulegają skróceniu, a dodatkowe benefity są znacznie trudniej dostępne niż jeszcze kilka lat temu.
Gdzie w Warszawie koncentruje się nowa podaż biurowa i dlaczego?
Nowe inwestycje biurowe w Warszawie skupiają się przede wszystkim w samym centrum miasta, gdzie deweloperzy realizują większość projektów, opierając się na przesłankach ekonomicznych i społecznych.
Centrum stolicy od lat przyciąga inwestorów zainteresowanych nowoczesnymi powierzchniami biurowymi klasy A oraz A+. Powstające tam budynki odpowiadają aktualnym potrzebom rynku, m.in. spełniają rygorystyczne normy zrównoważonego rozwoju, które dla wielu firm stały się kluczowe. Statystyki jasno pokazują, że większość nowej podaży trafia właśnie do śródmieścia.
Do głównych powodów lokalizacji inwestycji w centrum Warszawy należą:
- dogodny dostęp do komunikacji miejskiej,
- żywe otoczenie z licznymi restauracjami, kawiarniami i miejscami do rekreacji,
- bliskość głównych szlaków komunikacyjnych umożliwiających szybki dojazd,
- możliwość projektowania przestronnych i elastycznych biur sprzyjających rozwojowi firm.
- wyższe czynsze sięgające 25-26 euro za metr kwadratowy, które pokrywają rosnące koszty inwestycji, zapewniając atrakcyjność biznesową.
W innych dzielnicach, takich jak Służewiec, zamiast nowych budynków coraz częściej modernizowane są istniejące obiekty. Działania te obejmują:
- usuwanie nierentownych budynków nieadekwatnych do obecnych wymagań,
- adaptację biur na mieszkania lub lokale o funkcjach mieszanych,
- gruntowną modernizację wybranych nieruchomości, aby lepiej odpowiadały współczesnym potrzebom rynku.
Te zmiany mają na celu uatrakcyjnienie oferty poza centrum oraz zwiększenie konkurencyjności tych lokalizacji.
Pandemia wpłynęła istotnie na preferencje pracowników, którzy coraz częściej oczekują:
- bliskości terenów zielonych,
- bogatej infrastruktury,
- możliwości korzystania z elastycznych form zatrudnienia.
Deweloperzy odpowiadają na te oczekiwania, koncentrując swoje inwestycje w centralnych dzielnicach.
Nowoczesne biurowce wyróżniają się nie tylko atrakcyjną architekturą, ale także wysokimi standardami technicznymi i ekologicznymi. Większość posiada certyfikaty środowiskowe BREEAM lub LEED na zaawansowanych poziomach, co stanowi dodatkowy atut dla firm stawiających na zrównoważony rozwój i odpowiedzialność ekologiczną.
