Co oznacza rekordowa podaż mieszkań i jak wpływa na rynek dwóch prędkości w 2026 roku?
W 2026 roku na pierwotnym rynku nieruchomości pojawiła się niespotykana dotąd liczba nowych mieszkań. Deweloperzy, wykorzystując wcześniejsze ożywienie oraz korzystne warunki inwestycyjne, dostarczyli znacznie więcej lokali niż w poprzednich latach. W efekcie powstał wyraźnie podzielony rynek, określany mianem „rynku dwóch prędkości”.
W największych miastach, takich jak Warszawa czy Trójmiasto, mimo rosnącej dostępności mieszkań, ceny pozostały stabilne lub nawet lekko wzrosły. Przyczynami tego są:
- nieustanny napływ nowych mieszkańców,
- dynamiczny rozwój gospodarczy,
- wysoka atrakcyjność inwestycyjna tych aglomeracji.
Inwestorzy i osoby prywatne chętnie nabywają nieruchomości, co pozwala utrzymać wysokie wartości transakcyjne.
Z kolei w mniejszych ośrodkach miejskich sytuacja wygląda inaczej. Tam gwałtowny wzrost podaży mieszkań zderza się z znacznie niższym zainteresowaniem kupujących, co skutkuje:
- koniecznością obniżania cen przez deweloperów,
- organizowaniem licznych promocji,
- oferowaniem dodatkowych korzyści dla nabywców.
Rywalizacja między sprzedającymi staje się bardziej zacięta, a czas oczekiwania na finalizację transakcji często wydłuża się dwukrotnie w porównaniu z poprzednimi latami.
Lokalne cechy rynków nieruchomości zyskują na znaczeniu. W miejscach, gdzie gospodarka rozwija się dynamicznie, infrastruktura jest na wysokim poziomie, a jakość życia przyciąga nowych mieszkańców, nowe inwestycje znajdują nabywców bez konieczności obniżania cen. Natomiast w regionach mniej atrakcyjnych gospodarczo nadpodaż mieszkań stanowi poważne wyzwanie dla inwestorów.
Rok 2026 szczególnie sprzyja kupującym w średnich miastach, gdzie deweloperzy, z uwagi na wydłużający się proces sprzedaży, są:
- bardziej elastyczni w negocjacjach,
- skłonni do oferowania udogodnień, takich jak miejsca parkingowe,
- gotowi na wykończenie mieszkań „pod klucz”.
Ta zmiana znacząco kontrastuje z sytuacją sprzed kilku lat, gdy to sprzedawcy mieli przewagę i dyktowali warunki.
Pojawienie się rekordowej podaży mieszkań w 2026 roku wyraźnie podkreśliło różnice między regionami. W wielu miejscach nadmiar nowych lokali wymusza na firmach deweloperskich zmianę strategii, a nawet konsolidację działalności. Tymczasem główne aglomeracje nie doświadczają większych problemów ze sprzedażą pomimo rosnącej podaży.
Dlaczego wzrost podaży mieszkań gotowych uwypuklił różnice na rynku?
Wyjątkowy wzrost liczby dostępnych mieszkań uwidocznił kontrasty między rynkami lokalnymi w Polsce, zwłaszcza w 2026 roku, gdy podaż „od ręki” osiągnęła historyczne maksimum. Różne miasta zareagowały odmiennie, co pozwoliło lepiej poznać ich strukturę i tempo zmian.
Kluczową różnicą między rynkami jest zdolność pochłaniania nowych mieszkań. W największych ośrodkach miejskich, mimo spektakularnego wzrostu liczby gotowych lokali, wciąż nie brakuje chętnych na ich zakup. Wpływ mają tu:
- nieustanna migracja do dużych miast,
- obecność dużych firm oferujących atrakcyjne zarobki,
- systematyczny napływ kapitału inwestycyjnego szukającego stabilnych miejsc do ulokowania środków.
Dzięki temu – mimo rosnącej oferty mieszkań w miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław – nie ma potrzeby znaczącego obniżania cen, bo nieruchomości szybko znajdują nabywców.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w średnich miastach, gdzie skokowy wzrost liczby gotowych mieszkań spowodował nierównowagę rynkową. Efekty tego zjawiska to:
- wydłużenie czasu oczekiwania na sprzedaż z kilku miesięcy do nawet roku,
- wzrost liczby niesprzedanych lokali,
- presja na deweloperów do obniżania cen w celu znalezienia kupców.
Problem dotyczył głównie miast liczących 100–300 tysięcy mieszkańców, gdzie firmy budowlane zrealizowały więcej projektów niż było rzeczywistego popytu.
Różnice wynikają także ze struktury kupujących. W największych aglomeracjach dominują inwestorzy, dla których zakup mieszkania to sposób na ochronę kapitału lub źródło dochodu z wynajmu. Takie osoby są odporne na krótkoterminowe zawirowania i stabilizują popyt.
Natomiast w mniejszych ośrodkach przeważają klienci indywidualni, którzy najczęściej szukają własnego mieszkania. Ich decyzje zależą od kondycji gospodarki, dostępności kredytów i nastrojów społecznych. W efekcie nadwyżka mieszkań w tych miejscach częściej prowadzi do spadków cen.
Deweloperzy reagują na te wyzwania na różne sposoby:
- zwiększenie wydatków na reklamę,
- wprowadzenie elastycznych form finansowania,
- proponowanie mieszkań wykończonych „pod klucz” bez dodatkowych kosztów,
- dorzucanie gratis miejsc parkingowych lub komórek lokatorskich,
- stosowanie nieoficjalnych rabatów pozwalających obniżyć faktyczną cenę nawet o kilkanaście procent mimo utrzymania cen katalogowych.
Te działania pokazały, że rynki mieszkaniowe w Polsce są bardzo zróżnicowane, a ich zdolność adaptacji do zmian różna. Największe miasta dzięki swojej skali i różnorodności lepiej radzą sobie z wahaniami podaży i popytu, szybciej odzyskując równowagę po zakłóceniach.
Dlaczego polityka podażowa deweloperów była niejednorodna i jakie miała skutki?
W 2026 roku deweloperzy przyjęli bardzo różnorodne strategie związane z podażą mieszkań, co wyraźnie przełożyło się na cały rynek nieruchomości. Każda firma kierowała się własną logiką, uwzględniając uwarunkowania konkretnego miasta, przez co wyraźnie zaznaczył się podział na dwa segmenty rynku.
Przyczyny rozbieżności polityki podażowej:
- w różnych miastach deweloperzy inaczej ocenili szanse na sprzedaż,
- część firm zbyt optymistycznie zakładała utrzymanie się wysokiego popytu w średnich ośrodkach,
- modele działalności różniły się – duże firmy ogólnopolskie stawiały na ekspansję w wielu lokalizacjach,
- lokalni gracze koncentrowali się na pojedynczych, większych projektach,
- dostęp do finansowania wpływał na zakres jednoczesnych inwestycji,
- tempo wydawania pozwoleń budowlanych w różnych regionach było zróżnicowane,
- akcjonariusze firm notowanych na giełdzie wywierali presję na szybkie efekty.
Efekty niejednorodności polityki podażowej:
- ceny mieszkań w największych aglomeracjach wzrosły pomimo zwiększonej podaży,
- w mniejszych miastach, takich jak Opole czy Bydgoszcz, ceny spadły o kilkanaście procent,
- lokalni deweloperzy sięgali po nietypowe rozwiązania marketingowe, np. wyprzedaże w stylu Black Week z rabatami do 15%,
- w Warszawie i Krakowie promocje były znacznie rzadsze,
- czas sprzedaży mieszkań w miejscach z nadmierną podażą wydłużył się nawet do dwóch lat,
- konkurencja w średnich miastach zaostrzyła się – deweloperzy oferowali mieszkania wykończone „pod klucz”, instalacje smart home i vouchery na wyposażenie wnętrz,
- wzrosła liczba fuzji i przejęć – w 2026 roku transakcje tego typu zwiększyły się o jedną trzecią,
- firmy skoncentrowały się na digital marketingu oraz precyzyjnym dopasowaniu ofert do potrzeb klienta,
- zwiększyły wydatki na działania online, zwłaszcza przy trudniej zbywalnych mieszkaniach,
- wprowadzono nowatorskie formy współpracy, np. leasing mieszkań lub rozłożenie płatności na wiele lat.
Dzięki temu polski rynek nieruchomości stał się znacznie bardziej złożony i wymagający. Lokalne czynniki gospodarcze oraz struktura demograficzna zyskały na znaczeniu, a firmy musiały precyzyjniej przewidywać zachowania kupujących i elastycznie reagować na zmiany w otoczeniu.
Czy na rynku nowych mieszkań w 2026 roku trwa wojna cenowa?
Rok 2026 okazał się przełomowy dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. W wielu miejscowościach odnotowano znaczące zmiany cen, określane jako repricing. Odsetek ofert z korektą cenową waha się od 13 do 44%, co świadczy o niestabilności rynku i możliwym nasileniu konkurencji cenowej. Sytuacja jednak różni się w zależności od regionu.
W miastach takich jak Gdańsk, Łódź i Kraków zauważalne są wyraźne cięcia cen. Przykłady:
- w Gdańsku 37% mieszkań przeceniono ze średnim spadkiem 8,7%,
- w Łodzi 44% ofert objęto zmianami, z obniżkami średnio 11,3%,
- deweloperzy z tych regionów działają na rynku z dużą podaży lokali, co potęguje przeceny.
W średnich ośrodkach miejskich obserwujemy kilka istotnych trendów pokazujących zaostrzenie walki o klientów:
- liczba ofert z rabatami wzrosła z 5% w 2025 do 22% w II kwartale 2026,
- średni czas sprzedaży mieszkań wydłużył się z 4 do 11 miesięcy,
- upusty sięgają obecnie od 8 do nawet 15% wartości nieruchomości,
- pojawiają się innowacyjne metody sprzedaży, np. "kup teraz, zapłać za rok" z 30% opłatą wstępną.
W dużych metropoliach, takich jak Warszawa czy Poznań, sytuacja wygląda odmiennie:
- obniżki cen dotknęły 27% ofert,
- jednak 65% ofert zanotowało wzrost cen, szczególnie w inwestycjach premium,
- średni wzrost cen wyniósł 4,2%, co wskazuje na brak ogólnokrajowej wojny cenowej.
Interesujące jest to, że nawet w miastach z ogólnym trendem spadkowym, niektóre lokalizacje, zwłaszcza przy ważnych centrach biznesowych, inwestycjach o wysokim standardzie czy obiektach blisko stref rekreacyjnych, notują wzrost wartości nieruchomości.
Analiza wielkości mieszkań pokazuje, że największa presja cenowa dotyczy lokali o metrażu 45-70 m², gdzie przeceny sięgają 15-18%. Natomiast najmniejsze mieszkania (25-35 m²) oraz luksusowe apartamenty powyżej 100 m² zazwyczaj zachowują wartość lub zyskują na cenie.
Deweloperzy potwierdzają, że kupujący zyskali znacznie silniejszą pozycję negocjacyjną. Średni upust podczas podpisywania umowy wzrósł z 2,3% w 2025 do blisko 7,8% w 2026, a w niektórych średnich miastach sięga nawet 12-14%. Takie rabaty, choć często niewidoczne w oficjalnych cennikach, stały się kluczowym narzędziem konkurencji.
Różnica między cenami ofertowymi a rzeczywistymi kwotami transakcyjnymi wzrosła z 3,7% w 2024 do 9,2% w 2026 roku, co umożliwia nabywcom korzystniejsze warunki zakupu niż sugerują cenniki.
Podsumowując, wojna cenowa na rynku nowych mieszkań w 2026 roku faktycznie występuje, jednak jej zakres jest zróżnicowany:
- najsilniej widoczna w średnich miastach,
- koncentruje się na segmentach mieszkań o średnim metrażu,
- różnice regionalne wynikają z lokalnej sytuacji gospodarczej i atrakcyjności poszczególnych lokalizacji,
- deweloperzy dostosowują politykę cenową indywidualnie do specyfiki rynku lokalnego.
Dlaczego stabilizacja cen w dużych miastach kontrastuje z sytuacją w miastach średnich?
W 2026 roku można zauważyć wyraźny rozłam między stabilnymi cenami mieszkań w największych polskich aglomeracjach a znacznymi spadkami w miastach średniej wielkości. Powody tego zróżnicowania wynikają z różnych uwarunkowań rynkowych poszczególnych lokalizacji.
W metropoliach takich jak Warszawa czy Trójmiasto, równowaga rynkowa sprzyja stabilnemu popytowi i wzrostowi cen. Pomimo rekordowej podaży nowych mieszkań, ceny w II kwartale 2026 roku wzrosły tam o 3,6%. O stabilności rynku decydują takie czynniki jak:
- ograniczony dostęp do atrakcyjnych działek,
- silna obecność inwestorów (w Warszawie – 43%, w Trójmieście – 38%),
- ciągły napływ nowych mieszkańców (np. Warszawa zyskała ponad 17 tysięcy osób w 2025 roku),
- koncentracja dobrze płatnych miejsc pracy w usługach biznesowych i IT,
- wyższe zarobki niż średnia krajowa.
Z kolei w miastach liczących od 100 do 300 tysięcy mieszkańców sytuacja jest znacznie trudniejsza dla sprzedających. Przesycenie rynku wynikające z nadmiernej liczby inwestycji w latach 2022–2024 powoduje presję na obniżki cen. W Radomiu, Bydgoszczy i Opolu ceny spadły nawet o 9-14% w porównaniu do poprzedniego roku. Dodatkowo wpływają na to:
- niekorzystne migracje lub stagnacja ludności (miasta średnie straciły w 2025 roku prawie 8,5 tysiąca mieszkańców),
- ograniczone możliwości finansowe mieszkańców,
- niewielki udział inwestorów, którzy stanowią mniej niż jedną piątą nabywców,
- wolniejszy rozwój gospodarki oraz rynków pracy z mniejszą różnorodnością ofert zatrudnienia.
Deweloperzy w większych miastach rzadko oferują rabaty – negocjacje trwają zwykle do trzech tygodni, a obniżki są symboliczne. Natomiast w średnich ośrodkach klienci mogą prowadzić negocjacje nawet do dwóch miesięcy, a rabaty sięgają nawet 15%.
Czas sprzedaży mieszkań również różni się znacząco:
| Wielkość miasta | Czas sprzedaży oferty |
|---|---|
| Metropolie | 4-7 miesięcy |
| Miasta średniej wielkości | do 1,5 roku |
Różnice te bezpośrednio wpływają na strategie cenowe deweloperów. Firmy w dużych aglomeracjach skupiają się na wysokiej jakości inwestycjach i utrzymaniu marży, podczas gdy w mniejszych miastach nacisk kładzie się na szybkie upłynnienie zasobów, agresywne promocje i rozbudowane programy lojalnościowe.
Różnice w strukturze kosztów również wpływają na dynamikę cen:
- w metropoliach zakup gruntu stanowi nawet 30% wartości inwestycji, co ogranicza możliwość znacznych obniżek,
- w miastach średnich udział ten jest niższy, co pozwala na większą elastyczność cenową w razie problemów z popytem.
Oferta mieszkaniowa w dużych miastach jest bardziej zróżnicowana – od tanich mieszkań po segment premium, co pomaga deweloperom utrzymać się na rynku i zabezpieczyć marże mimo rosnącej liczby nowych lokali.
Gdzie w Polsce występuje presja cenowa na deweloperów w 2026 roku?
W 2026 roku sytuacja cenowa na rynku deweloperskim w Polsce jest mocno zróżnicowana w zależności od regionu. W niektórych częściach kraju firmy budujące mieszkania muszą znacznie obniżać ceny, aby utrzymać zainteresowanie klientów. Największe wyzwania pojawiają się tam, gdzie popyt nie nadąża za rosnącą liczbą dostępnych lokali.
Najsilniejsza presja spadku cen dotyczy miast wojewódzkich, które nie są głównymi ośrodkami regionu. Przykłady to Łódź, Bydgoszcz, Opole i Lublin, gdzie ceny mieszkań obniżyły się odpowiednio o 11,3%, 12,7%, 14,2% oraz 9,8%. Przewaga podaży nad popytem zmusza deweloperów do częstego stosowania promocji, by przyciągnąć klientów.
Również Trójmiasto, zwłaszcza Gdańsk, odnotowało znaczący spadek cen w ponad jednej trzeciej ofert, ze średnim rabatem 8,7%. Dotyczy to głównie dzielnic oddalonych od morza i centrum, gdzie powstało wiele zbliżonych inwestycji.
Kraków, dotychczas stabilny, również odczuwa presję, zwłaszcza na mieszkania o powierzchni 45–70 m². W rejonach takich jak Czyżyny, Bieńczyce i Prądnik Biały ceny spadły o około 9,4%.
Sytuacja jest szczególnie trudna dla deweloperów w mniejszych miastach powiatowych (50–100 tys. mieszkańców). W Tarnowie, Ełku, Kaliszu czy Legnicy nabywcy mogą liczyć na upusty do 19%. Deweloperzy proponują także wydłużenie gwarancji i darmowe wykończenie lokali „pod klucz”, aby zwiększyć atrakcyjność ofert.
| Region | Średni rabat |
|---|---|
| Polska wschodnia | 14,2% |
| Polska centralna | 12,8% |
| Polska zachodnia | około 8,9% |
Skala przecen zależy od rodzaju inwestycji oraz lokalizacji:
- na obrzeżach dużych miast ceny mogą spaść nawet o 12,4%,
- projekty o wyższym standardzie notują korekty na poziomie około 7,2%,
- mieszkania pośrednio od centrum tanieją średnio o 9,8%.
System MLS wskazuje na zmianę strategii deweloperów: wydłużają oni czas realizacji inwestycji średnio o blisko pięć miesięcy, by uniknąć nadmiaru lokali i dalszych spadków cen.
Dane stowarzyszeń deweloperskich pokazują, że:
- ponad 40% firm powstrzymało się od rozpoczynania nowych budów,
- blisko dwie trzecie zwiększyło budżety promocyjne średnio o 34%,
- ponad połowa firm rozwija programy lojalnościowe i systemy poleceń,
- niemal 40% nawiązało współpracę z bankami, oferując lepsze warunki kredytowe dla kupujących.
Na rynku są też miejsca odporne na gwałtowne spadki cen. Stołeczna Warszawa (poza peryferiami), Wrocław (centrum i południowe dzielnice) oraz Poznań (z wyjątkiem północnych rejonów) pozostają względnie stabilne cenowo.
Lokalne różnice występują nawet w obrębie jednego miasta:
- w Gdańsku presja cenowa jest największa w południowych dzielnicach,
- w Krakowie dotyczy wschodnich części miasta,
- w Łodzi obejmuje centrum oraz północ.
Takie zróżnicowanie obrazuje, jak bardzo sytuacja na rynku mieszkaniowym zależy od konkretnej lokalizacji, często w granicach tego samego miasta.
Jak chętni na zakup nowego mieszkania zdobyli silną pozycję negocjacyjną?
W 2026 roku osoby planujące zakup nowego mieszkania zyskały niespotykaną dotąd przewagę negocjacyjną. Tę zmianę zawdzięczają kilku kluczowym czynnikom, które całkowicie odmieniły rynek na korzyść klientów. Jeszcze niedawno to deweloperzy dyktowali zasady gry, ale dziś to przyszli właściciele mieszkań stawiają warunki i mogą liczyć na znacznie większe ustępstwa.
Podstawą tej rewolucji jest rekordowa liczba dostępnych mieszkań, która w porównaniu z rokiem 2024 wzrosła aż o 32%. Tak ogromna podaż szczególnie mocno daje się odczuć w miastach średniej wielkości, gdzie deweloperzy muszą stawić czoła większej konkurencji. Dane GUS potwierdzają, że w 2026 roku oddano do użytku aż 267,4 tys. lokali, co stanowi absolutny rekord w historii Polski.
Co więcej, sprzedaż mieszkań trwa dziś znacznie dłużej niż kiedyś – w średnich miastach znalezienie nabywców na całą inwestycję może zająć nawet do dwóch lat. W efekcie firmy deweloperskie muszą zamrażać kapitał i liczyć się z dodatkowymi kosztami. Według raportu Związku Deweloperów Mieszkaniowych:
- 76% firm czuje presję, by zawierać transakcje szybciej niż planowało,
- 64% idzie na większe kompromisy,
- 58% rozszerzyło budżety na promocję o co najmniej 40% w stosunku do poprzedniego roku.
Samo negocjowanie zakupu staje się coraz bardziej rozbudowanym procesem – zamiast zamykać rozmowy w kilka dni, nabywcy często prowadzą je przez wiele tygodni, rozważając równocześnie propozycje kilku deweloperów i wykorzystując ich rywalizację na własną korzyść.
Rabaty i zniżki przybrały rekordowe rozmiary. Ceny oficjalne coraz rzadziej mają odzwierciedlenie w finalnych warunkach transakcji. Przykładowo, w średnich miastach różnice cen sięgają nawet 17,5%, na dużych rynkach regionalnych (oprócz Warszawy) przeceny dochodzą do 11,3%, a w stolicy – choć cenniki są stabilne – na obrzeżach przeciętny upust wynosi 5,2%.
Nie bez znaczenia są coraz bardziej dostępne kredyty hipoteczne. Program „Mieszkanie na Start”, wprowadzony w 2025 roku, znacząco podniósł zdolność kredytową Polaków – średnio o 24%. Dodatkowo, obniżka stóp procentowych z 5,75% do 3,5% sprawiła, że banki chętniej udzielają kredytów.
Według analiz Instytutu Analiz Rynku Nieruchomości, aż 84% klientów wynegocjowało coś więcej niż tylko samą zniżkę ceny. Najczęściej były to:
- mieszkania wykończone „pod klucz” (68%),
- miejsce parkingowe w pakiecie (73%),
- komórka lokatorska gratis (42%),
- rabat na wyposażenie od współpracujących firm (35%).
Elastyczność deweloperów widoczna jest również w sposobach płatności. W 2026 roku ponad połowa kupujących korzystała z wydłużonych harmonogramów, część regulowała większą część ceny dopiero po odbiorze lokalu, a niemal co czwarty klient miał zagwarantowaną możliwość odsprzedaży mieszkania deweloperowi w przypadku problemów finansowych.
Również w kwestii wykończenia klienci mają więcej do powiedzenia – coraz częściej sami wybierają układ pomieszczeń, materiały czy technologie, które jeszcze do niedawna zarezerwowane były jedynie dla segmentu premium.
Ciekawym zjawiskiem jest wydłużenie czasu na wybór mieszkania. Podczas gdy w 2024 roku na podjęcie decyzji wystarczały zwykle trzy tygodnie, dwa lata później ten okres wydłużył się średnio do półtora miesiąca. Dzięki temu kupujący mogą spokojnie porównywać oferty i nie muszą obawiać się, że atrakcyjny lokal zostanie sprzedany sprzed nosa.
Zmianę równowagi sił na rynku widać również w działaniach marketingowych. Retoryka reklam zmieniła się – teraz kuszą one hasłami o „elastycznych warunkach” lub „dopasowaniu do indywidualnych potrzeb”. W 2026 roku ponad 70% kampanii reklamowych podkreślało możliwość negocjacji i dodatkowe korzyści dla kupujących.
Jak nadmiar mieszkań wpływa na czas wyprzedaży oferty?
W 2026 roku rynek mieszkaniowy został zalany rekordową liczbą nowych lokali, co znacząco wydłużyło okres ich sprzedaży. Deweloperzy muszą przygotować się na wieloletni proces znalezienia nabywców, co stanowi wyraźną zmianę wobec krótszych cykli z lat ubiegłych. Jak podaje JLL Poland, dziś sprzedaż mieszkań przeciąga się do nawet sześciu-siedmiu kwartałów, a w wybranych przypadkach czas ten rozciąga się aż na dwa lata.
Analizy z 2026 roku pokazują, że przeciętny czas sprzedaży mieszkań wzrósł trzykrotnie względem 2023 roku. W miastach średniej wielkości sytuacja jest jeszcze trudniejsza – tam czas oczekiwania na kupca wydłużył się z niespełna dziewięciu miesięcy do ponad dwudziestu dwóch. Dla firm deweloperskich oznacza to poważne obciążenia finansowe.
Nadpodaż lokali wpływa na wydłużenie procesu sprzedaży na kilka sposobów:
- firmy muszą zamrażać środki w niesprzedanych mieszkaniach przez dłuższy czas, utrudniając utrzymanie płynności finansowej,
- każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania generuje kolejne wydatki związane z promocją, spłatą kredytów oraz utrzymaniem budynków,
- coraz częstsze są korekty cen – dwa na trzech deweloperów w średnich miastach przynajmniej raz w minionym roku musiało obniżyć ceny, które z czasem dodatkowo rosną.
Sytuacja na rynku różni się w zależności od położenia miasta:
| Typ miasta | Średni czas sprzedaży |
|---|---|
| metropolie | 4-7 miesięcy |
| stolice województw | 9-14 miesięcy |
| małe miasta powiatowe | półtora do dwóch lat |
Przykładowo, w Warszawie mimo wzrostu podaży okres sprzedaży wzrósł tylko o niecałą jedną trzecią. Zupełnie inaczej jest w Kielcach, Rzeszowie czy Olsztynie, gdzie znalezienie kupca trwa nawet trzy razy dłużej niż wcześniej. To potwierdza tendencję, że duże rynki szybciej absorbują nową ofertę, podczas gdy w mniejszych miejscowościach sprzedaż wyraźnie spowalnia.
Deweloperzy dostosowują się do tych realiów, wdrażając różnorodne strategie:
- wydatki na reklamę wzrosły średnio o 42% wobec roku poprzedniego,
- aktywność reklamowa w mediach społecznościowych zwiększyła się o ponad połowę,
- regularne spadki cen – przeciętna obniżka wyniosła 11,7%, a na wschodzie kraju nawet 17,3%,
- programy lojalnościowe i premie za polecanie mieszkań, stosowane przez niemal trzy czwarte firm, których wartość wzrosła niemal czterokrotnie,
- elastyczne formy płatności, w tym raty, odroczenia przelewów oraz wykup ratalny,
- blisko połowa nowych lokali dostępna jest z wykończeniem pod klucz w standardowej cenie, podczas gdy dwa lata temu takiego standardu praktycznie nie było.
Zmienione zostały także metody realizacji inwestycji. Dane z systemów MLS pokazują, że:
- projekty są coraz częściej dzielone na mniejsze etapy,
- kolejne fazy budowy rozpoczynane są dopiero po zakończeniu sprzedaży wcześniejszych mieszkań,
- takie podejście dominuje na rynkach, gdzie oferta przewyższa popyt.
Wydłużający się czas sprzedaży ma również wpływ na plany rozwoju firm. W regionach, gdzie proces trwa ponad osiemnaście miesięcy, pojawiają się sygnały o:
- rezygnacji z nowych inwestycji,
- zmianach przeznaczenia gruntów na funkcje komercyjne.
W odpowiedzi na trudniejsze warunki na rynku testowane są innowacyjne modele:
- opcje „sprzedaj lub wynajmij”,
- deweloperzy deklarują odkup mieszkania po kilku latach,
- pomagają właścicielom znaleźć najemcę, jeśli nie zdecydują się na stałe zamieszkanie.
Co oznacza rynek dwóch prędkości dla przyszłości inwestycji mieszkaniowych?
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2026 roku wyraźnie dzieli się na dwa tempa. Inwestorzy oraz deweloperzy muszą dokładniej analizować lokalne realia i elastycznie dostosowywać swoje plany. Zmieniające się warunki wymagają nie tylko świeżego spojrzenia na poszczególne lokalizacje, ale i modyfikacji dotychczasowych strategii.
Największe aglomeracje, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, pozostają stabilnym wyborem dla kapitału. Mieszkania w tych miastach nie tylko trzymają cenę — zanotowano tu średni wzrost wartości na poziomie 3,6% w 2026 roku — ale także znajdują nabywców w stosunkowo krótkim czasie, od czterech do siedmiu miesięcy. Znaczący odsetek nieruchomości trafia do inwestorów (Warszawa: 43%, Trójmiasto: 38%), a napływ nowych mieszkańców dodatkowo podsyca popyt.
W średnich miastach sytuacja wygląda inaczej. Ryzyko rośnie wraz ze spadkami cen sięgającymi nawet 19%. Sprzedaż mieszkań się wydłuża, a czas oczekiwania na kupca może przekraczać półtora roku. Niezbędne są ustępstwa — od atrakcyjnych zniżek po rozbudowane pakiety korzyści — jednak zwrot z inwestycji pozostaje niski.
Branża coraz mocniej się specjalizuje. Zarówno deweloperzy, jak i kapitał inwestycyjny stają przed wyborem: stawiać wszystko na metropolie, czy szukać alternatyw w mniejszych ośrodkach, dostosowując się do ich indywidualnych potrzeb.
Niektóre firmy, działające poza największymi miastami, testują innowacyjne rozwiązania, próbując utrzymać atrakcyjność swoich ofert. Coraz częściej łączą funkcje mieszkaniowe z powierzchniami usługowymi, stawiając na projekty wielofunkcyjne. Popularność zyskują elastyczne programy, takie jak „kup lub wynajmij” z gwarancją odkupu, a także współpraca z władzami miejskimi przy rozwoju lokalnej infrastruktury.
Dane z 2026 roku pokazują, jak istotna staje się obserwacja trendów nawet w obrębie pojedynczych dzielnic. W Gdańsku rejony południowe notują korekty w dół, podczas gdy nadmorskie tereny nadal drożeją. W Łodzi północ stoi w miejscu, natomiast południowe dzielnice zachowują stabilność.
Perspektywiczne kierunki inwestycji obejmują:
- mikroapartamenty o powierzchni 25-35 m² w dużych miastach, które cechują się odpornością na spadki cen,
- przestronne, luksusowe mieszkania powyżej 100 m², niezależnie od wahań rynkowych,
- nieruchomości dobrze skomunikowane oraz te położone blisko kluczowych ośrodków biznesu.
Prognozy sugerują dalszy wzrost różnic w dynamice rynku. Instytut Analiz Rynku Nieruchomości przewiduje, że w ciągu najbliższych trzech lat dystans cenowy między metropoliami a miastami średniej wielkości może wzrosnąć z 14,3 do 21,5 punktów procentowych.
Duże fundusze inwestycyjne już przesuwają swoje środki — obecnie trzy czwarte z nich skupia się wyłącznie na największych miastach. Równocześnie banki coraz ostrożniej podchodzą do kredytowania inwestycji w mniejszych miejscowościach, wymagając wyższego wkładu własnego oraz szybszego zwrotu z kapitału.
Lokalne samorządy próbują przeciwdziałać niekorzystnym trendom, oferując ulgi podatkowe, usprawniając procedury oraz inwestując w nowe drogi czy sieci wodociągowe. Przepaść regionalna jednak prawdopodobnie będzie się pogłębiać.
Z perspektywy państwa rynek dwóch prędkości stawia kolejne dylematy. Decyzja o tym, czy koncentrować wsparcie na najdynamiczniejszych miastach, czy nie zostawiać w tyle słabszych regionów zmagających się z nadwyżką mieszkań, staje się coraz bardziej paląca.
