Spadek mieszkań komunalnych w Polsce – przyczyny, skutki i planowane zmiany od 2027 roku

Jakie są główne powody spadku liczby mieszkań komunalnych z roku na rok?

W Polsce liczba mieszkań komunalnych stale maleje. Pod koniec 2024 roku dysponowano 755 689 lokalami, podczas gdy jeszcze dwa lata wcześniej było ich 778 752, a w 2016 roku aż 868 517. Ten stan rzeczy nie jest chwilową anomalią, lecz wyraźnym, długotrwałym trendem.

Główne powody spadku liczby mieszkań komunalnych to:

• szeroko zakrojona sprzedaż mieszkań komunalnych, gdzie gminy często oferują obecnym najemcom rabaty sięgające nawet 90% wartości nieruchomości,
• niska aktywność samorządów w zakresie budowy nowych mieszkań — powstaje ich znacznie mniej niż się sprzedaje, co zaburza równowagę między ubytkami a inwestycjami,
• ograniczone budżety lokalnych władz oraz wysokie koszty realizacji nowych inwestycji,
• niedostateczna liczba skutecznych programów wsparcia, przez co nawet rządowe inicjatywy nie zatrzymują negatywnego trendu,
• reprywatyzacja, czyli zwrot nieruchomości dawnym właścicielom lub ich spadkobiercom, szczególnie odczuwalna w dużych aglomeracjach jak Warszawa.

Warto podkreślić, że tendencja spadkowa w Polsce stoi w opozycji do praktyk wielu państw unijnych, gdzie publiczne mieszkania są jednym z głównych filarów polityki mieszkaniowej. W Polsce dominuje proces prywatyzacji, a inwestycje w nowe lokale komunalne pozostają na marginesie.

W konsekwencji coraz mniejsza dostępność mieszkań komunalnych powoduje wzrost liczby oczekujących na przydział oraz wydłużenie czasu oczekiwania. Problem ten pogłębia się wobec rosnących cen zakupu i wynajmu na rynku komercyjnym. Dostęp do tanich mieszkań staje się poza zasięgiem wielu rodzin o niższych dochodach, co podkreśla skalę wyzwania.

Dlaczego gminy tracą mieszkania komunalne szybciej, niż budują nowe?

Różnica między liczbą sprzedanych a nowo wybudowanych mieszkań komunalnych osiągnęła niepokojący poziom. W latach 2016–2024 samorządy zbyły aż 145 681 lokali, podczas gdy w tym samym okresie oddano do użytku tylko 13 199 nowych mieszkań. W praktyce oznacza to, że na każde 11 sprzedanych lokali przypada tylko jeden nowy.

Główne przyczyny tej sytuacji wiążą się z kwestiami finansowymi. Dla gmin sprzedaż mieszkań oznacza szybkie pozyskanie środków do budżetu oraz ograniczenie wydatków na utrzymanie i naprawy często przestarzałych budynków. Natomiast inwestycje w nowe obiekty wymagają nie tylko wysokich nakładów, ale też czasu i zaawansowanego planowania.

Bliższe zbadanie decyzji samorządów pozwala wyróżnić kilka kluczowych powodów tego zjawiska:

• szybka dostępność środków ze sprzedaży mieszkań,
• długi czas oczekiwania na zwrot z inwestycji w nowe budynki,
• rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych i pracy,
• ograniczone fundusze oraz niewielkie możliwości kredytowe mniejszych gmin,
• błędne lub brak jasno określonych planów rozwoju zasobu mieszkań komunalnych,
• silna presja ze strony lokatorów korzystających z atrakcyjnych bonifikat przy wykupie mieszkań.

Dwa dekady temu gminy dysponowały prawie 1,4 miliona mieszkań komunalnych, jednak przez ostatnie 20 lat ich liczba spadła niemal o połowę. Tymczasem potrzeby dotyczące tanich lokali utrzymują się lub rosną, szczególnie w wielu regionach kraju.

Niską aktywność inwestycyjną dodatkowo ogranicza słabe wsparcie ze strony władz centralnych. Aktualne programy nie zapewniają gminom odpowiednich mechanizmów finansowych i organizacyjnych, które mogłyby skutecznie przeciwdziałać deficytowi powstałemu wskutek masowej sprzedaży mieszkań.

Najtrudniejszą sytuację mają osoby o najniższych dochodach – to dla nich mieszkania komunalne są szansą na godne życie. Czas oczekiwania na przyznanie lokalu stale się wydłuża, a procedury i wymagania przy tym stają się coraz bardziej restrykcyjne.

Jak brak równowagi między sprzedażą a budową nowych mieszkań komunalnych wpływa na problem mieszkaniowy w Polsce?

Nierównowaga pomiędzy sprzedażą a budową nowych mieszkań komunalnych pogłębia kryzys mieszkaniowy w Polsce i wywołuje poważne konsekwencje społeczne oraz ekonomiczne.

Statystyki obrazują skalę problemu: rocznie sprzedaje się od 12 do 15 tysięcy lokali komunalnych, podczas gdy liczba nowych inwestycji jest znikoma, co powoduje, że tanie mieszkania stają się coraz trudniej dostępne.

Najważniejsze skutki tej sytuacji to:

• wydłużające się listy oczekujących na mieszkania komunalne – w największych miastach czas oczekiwania może przekraczać nawet dekadę,
• szybko rosnące czynsze na rynku prywatnym, gdzie koszty wynajmu w latach 2020–2024 wzrosły o 30–40%,
• przeciążony system dodatków mieszkaniowych zmuszający samorządy do zwiększania środków na dopłaty do najmu w sektorze prywatnym,
• wzrost zagrożenia bezdomnością – około 30 tysięcy osób żyje w niepewności mieszkaniowej,
• ograniczona mobilność społeczna uniemożliwiająca zmianę miejsca zamieszkania dla aż 42% młodych dorosłych według badań CBOS z 2023 roku,
• narastające nierówności społeczne uderzające szczególnie w osoby o najniższych dochodach, seniorów, samotne matki i rodziny wielodzietne.

Dodatkowym problemem jest sprzedaż mieszkań komunalnych z wysokimi bonifikatami, które często trafiają ponownie na rynek komercyjny – aż jedna czwarta takich mieszkań jest odsprzedawana w ciągu pięciu lat od zakupu, co wypacza pierwotny cel wsparcia osób najbardziej potrzebujących.

Sytuacja mieszkaniowa różni się regionalnie. Szczególnie trudne warunki obserwujemy w województwach na wschodzie i południu kraju, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada jedynie 4,2 lokali komunalnych, podczas gdy średnia krajowa wynosi 6,8 mieszkań.

Długofalowo, skutki zaniedbań są bardzo kosztowne. Nasilające się niezadowolenie społeczne i rosnące zapotrzebowanie na pomoc państwa wynikają z ogromnej liczby osób bez stałego schronienia. Eksperci Polskiej Akademii Nauk podkreślają, że każda złotówka niewydana na rozbudowę i utrzymanie mieszkań społecznych generuje w przyszłości aż 3,5-krotnie wyższe koszty związane z pomocą osobom pozostającym poza systemem mieszkaniowym.

Jak mała skala nowych inwestycji budowlanych wpływa na kryzys mieszkaniowy?

Jednym z kluczowych czynników pogłębiających kryzys mieszkaniowy w Polsce jest niewielka liczba nowych inwestycji budowlanych. W 2023 roku odnotowano aż 15-procentowy spadek nakładów na budownictwo mieszkaniowe w porównaniu z rokiem poprzednim, co bezpośrednio wpłynęło na ograniczenie podaży mieszkań.

Trudności te dotyczą zarówno sektora prywatnego, jak i publicznego. W latach 2020-2024 każdego roku rozpoczynano budowę zaledwie około 2800 mieszkań komunalnych i społecznych, podczas gdy rzeczywiste potrzeby sięgają przynajmniej 15 tysięcy nowych lokali rocznie. Tak znaczna dysproporcja niesie ze sobą poważne konsekwencje.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosły o 42%, co znacznie przewyższa skalę wzrostu płac, które zwiększyły się tylko o 27%.

Dostępność lokali dla osób o niskich i średnich dochodach znacząco się zmniejszyła. Wskaźnik liczby lat potrzebnych do zakupu mieszkania wzrósł z 7,2 w 2019 roku do 9,6 w 2024, co pokazuje rosnące trudności z dostępem do własnego „M”.

Presja na rynku najmu rośnie – z powodu niedoboru mieszkań czynsze w największych miastach wzrosły o 35-50% od 2020 roku.

Warunki życia także się pogarszają. Według Eurostatu aż 37,2% mieszkańców Polski żyje w przeludnionych lub zaniedbanych lokalach, co plasuje nas w czołówce państw UE pod względem złych standardów mieszkaniowych.

Na taki stan rzeczy wpływają przede wszystkim:

• gwałtowny wzrost kosztów budowy – między 2020 a 2024 rokiem ceny materiałów budowlanych wzrosły o 68%,
• stawki za robociznę zwiększyły się aż o 52%,
• niedobór wykwalifikowanych pracowników szacowany na około 150 tysięcy osób.

Problem mieszkaniowy dotyczy całej Unii Europejskiej, gdzie brakuje od 10 do 12 milionów lokali. Polska wypada jednak szczególnie niekorzystnie, zajmując trzecie miejsce od końca pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (388 wobec unijnej średniej 480).

Kolejne bariery to:

• skomplikowane przepisy i bariery administracyjne,
• średni czas uzyskania pozwolenia na budowę wynoszący od 11 do 14 miesięcy,
• wzrost liczby odwołań od decyzji o pozwoleniu o 27% w ciągu trzech lat.

Dodatkowo samorządy otrzymują niewystarczające wsparcie finansowe. Obowiązujące programy rządowe pokrywają jedynie 25–30% potrzeb inwestycyjnych gmin w budownictwie społecznym. Dla porównania, kraje Europy Zachodniej przeznaczają na ten cel od 0,4% do 0,7% PKB, podczas gdy Polska tylko 0,08%.

W rezultacie niedobór mieszkań stale się pogłębia. Instytut Badań Strukturalnych szacuje lukę na około 2,1 miliona lokali, a jeśli obecne trendy utrzymają się, do 2030 roku może ona sięgnąć nawet 2,5–2,7 miliona. Tak znaczna skala braków może poważnie zahamować rozwój gospodarczy kraju.

Dlaczego sprzedaż mieszkań komunalnych jest kluczowym problemem?

Sprzedaż mieszkań komunalnych wywołuje poważne wątpliwości w kontekście polskiej polityki społecznej oraz mieszkaniowej. Od początku XXI wieku liczba takich lokali zmniejszyła się aż o 45% – z 1,4 miliona do nieco ponad 755 tysięcy w roku 2024. To jeden z najszybszych ubytków publicznego zasobu mieszkaniowego w skali europejskiej.

Za główną przyczynę tak gwałtownego spadku uznaje się atrakcyjne rabaty przy wykupie mieszkań. W wielu samorządach upusty sięgające 90-95% wartości rynkowej sprawiają, że najemcy mogą nabyć lokal nawet za jedną dziesiątą jego ceny rynkowej. Przykładowo, według danych Instytutu Rozwoju Miast i Regionów:

• przeciętna stawka wykupu w 2023 roku wynosiła około 1842 zł za metr kwadratowy,
• na wolnym rynku podobne lokale osiągały ceny nawet 11 500 zł za metr.

Obawy budzi szybka odsprzedaż tych mieszkań. W największych polskich miastach niemal co czwarte mieszkanie kupione z bonifikatą pojawia się na rynku wtórnym w ciągu pięciu lat. W rezultacie mieszkania, które miały wspierać cele społeczne, przynoszą głównie zyski prywatnym osobom.

Masowe prywatyzowanie mieszkań komunalnych wiąże się z poważnymi konsekwencjami demograficznymi i gospodarczymi. Po pierwsze, obserwujemy wzmożoną falę eksmisji osób starszych — nowi właściciele często pozbywają się mniej zamożnych lub schorowanych lokatorów. Po drugie, pogłębia się segregacja społeczna. Jak wynika z badań Eurofound z 2022 roku, w miastach, gdzie sprzedano ponad połowę tego typu mieszkań, liczba dzielnic silnie dotkniętych ubóstwem wzrosła aż 2,5-krotnie. Dodatkowo, nakłady na pomoc społeczną stale rosną. Dane Najwyższej Izby Kontroli z 2023 roku pokazują, że:

• opieka nad osobami w kryzysie bezdomności jest przeciętnie ponad czterokrotnie droższa niż udostępnienie im mieszkania komunalnego.

Sytuację pogarsza brak długofalowej, kompleksowej strategii w polityce mieszkaniowej. W państwach takich jak Szwecja czy Niemcy lokale publiczne stanowią solidne oparcie na rynku — ich udział w całości zasobu sięga od 8 do 15%. Tymczasem w Polsce spadł on do zaledwie 5,3%.

Taki stan rzeczy niesie poważne ryzyko w perspektywie lat. Luka mieszkaniowa sięga dziś około 2,1 miliona lokali, a według prognoz, bez zdecydowanych działań może wzrosnąć do 3 milionów w ciągu najbliższego dziesięciolecia. Najbardziej na tym tracą ludzie młodzi i rodziny o niewysokich dochodach, dla których mieszkanie komunalne bywa jedyną realną szansą na stabilizację.

Wyprzedaż zasobu komunalnego negatywnie wpływa także na rozwój miast. Prowadzi do narastania podziałów społecznych oraz utrudnia wdrażanie nowoczesnych rozwiązań urbanistycznych, które zakładają integrację rozmaitych grup mieszkańców przy zróżnicowanych formach własności.

Czym jest masowa wyprzedaż mieszkań i jak wpływa na spadek zasobów komunalnych?

Masowe wyprzedawanie mieszkań komunalnych oznacza szybkie pozbywanie się przez gminy znacznej części swoich lokali, znacznie przewyższając liczbę nowych mieszkań powstających na ich miejsce. Według danych GUS, w latach 2016–2024 samorządy sprzedały aż 145 681 mieszkań komunalnych w całej Polsce.

Wyróżnia się kilka kluczowych elementów tej wyprzedaży:

• najemcy mogą stać się właścicielami mieszkań za ułamek ich wartości,
• czasami wystarczy zapłacić tylko 5-10% ceny rynkowej,
• przykładowo, lokal wyceniany na pół miliona złotych można kupić już za 25–50 tysięcy złotych.

Zjawisko to nie jest rozłożone równomiernie w kraju. Największe miasta przodują w sprzedaży – w niektórych dzielnicach sprzedano ponad trzy czwarte początkowej liczby mieszkań komunalnych. Tylko 15% gmin wprowadziło skuteczne przepisy ograniczające szybką odsprzedaż mieszkań zakupionych z dużą zniżką.

Dynamiczna wyprzedaż mieszkań odbija się bezpośrednio na rynku mieszkaniowym. Od 2000 roku liczba mieszkań komunalnych spadła niemal o połowę – z 1,4 miliona do blisko 756 tysięcy w 2024 roku. Znacząco zmniejsza to dostępność lokali z regulowanymi stawkami czynszu.

Osłabieniu ulega też podstawowa funkcja społeczna mieszkań komunalnych. Lokale te, które miały wspierać osoby mniej zamożne, coraz częściej stają się przedmiotem atrakcyjnej inwestycji dla spekulantów. Według badań Instytutu Rozwoju Miast:

• 26% mieszkań kupionych z bonifikatą trafia ponownie na rynek wtórny w ciągu pięciu lat,
• sprzedający mogą liczyć na zyski rzędu nawet 300-400%.

Kolejnym problemem jest pogarszający się stan techniczny nieruchomości pozostających w zasobach gmin. Lokale w lepszym stanie są sprzedawane, natomiast na miejscu zostają mieszkania mocno wyeksploatowane i wymagające pilnych remontów. Raport NIK z 2023 roku wskazuje, że 64% mieszkań komunalnych wymaga natychmiastowej modernizacji.

W dzielnicach, gdzie większość mieszkań zmienia właściciela, przyspiesza proces gentryfikacji. Czynsze rosną nawet o 35-50%, a różnorodność społeczna wyraźnie się kurczy.

Problemem jest brak równowagi między sprzedażą a budową nowych mieszkań. Statystyki pokazują, że:

• na każde jedenaście sprzedanych mieszkań przypada tylko jedno nowo wybudowane,
• brak równowagi pogłębia deficyt mieszkaniowy,
• osoby o najniższych dochodach mają coraz mniejsze szanse na uzyskanie mieszkania na rynku komercyjnym.

Polska praktyka znacznie różni się od rozwiązań stosowanych w krajach Europy Zachodniej i Skandynawii, gdzie:

• sprzedaż mieszkań publicznych jest ściśle kontrolowana,
• utrzymuje się minimalny poziom dostępności mieszkań komunalnych na poziomie 8–15% całego zasobu,
• wdrażane są kompleksowe plany odbudowy zasobów komunalnych.

W Polsce brak jest takiego planu, co powoduje, że długofalowe skutki tych działań najbardziej dotykają osoby oczekujące na mieszkania komunalne. Kolejki na przydział znacznie się wydłużyły – podczas gdy w 2010 roku czekało się średnio 3,2 roku, dziś czas oczekiwania przekracza 7,5 roku, a w największych miastach dochodzi nawet do 10 lat.

Jak rząd planuje przeciwdziałać wykupowi mieszkań komunalnych z bonifikatą?

Rząd planuje gruntowną reformę przepisów dotyczących zarządzania mieszkaniami komunalnymi. Nowa ustawa antywykupowa, obowiązująca od 1 stycznia 2027 roku, wprowadzi zakaz nabywania lokali komunalnych po symbolicznych cenach z bonifikatami sięgającymi obecnie nawet 99% wartości nieruchomości.

Kluczowe elementy zmian to:

• obowiązkowa kontrola dochodów najemców,
• restrykcyjne zasady naliczania bonifikat,
• utraty możliwości szybkiej sprzedaży wykupionych mieszkań,
• większa elastyczność samorządów w zarządzaniu zasobem mieszkaniowym,
• i wsparcie finansowe dla budownictwa społecznego.

Kontrola dochodów ma wykluczyć możliwość wykupu mieszkań przez osoby o dochodach przekraczających określone limity, zapobiegając tym samym nadużyciom przy wykorzystywaniu bonifikat.

Zasady naliczania bonifikat ulegną zaostrzeniu — zniżki zostaną powiązane z długością najmu oraz rzeczywistą sytuacją finansową najemcy, a ich maksymalna wysokość zostanie ograniczona do 60% wartości mieszkania (dotychczas było to nawet 90-95%).

Zabezpieczenia przed szybką sprzedażą wykupionych lokali obejmą:

• dwukrotne wydłużenie okresu karencji z 5 do 10 lat,
• obowiązek zwrotu całej uzyskanej bonifikaty wraz z naliczonymi odsetkami w przypadku wcześniejszej sprzedaży,
• prowadzenie rejestru mieszkań objętych ograniczeniem odsprzedaży.

Prace legislacyjne dotyczą również kwestii wniosków o wykup złożonych przed wejściem nowych przepisów. Dokumenty złożone do końca 2026 roku będą rozpatrywane według dotychczasowych zasad, z określonym terminem realizacji.

Rola samorządów zostanie rozszerzona — otrzymają one większą swobodę w zarządzaniu mieszkaniami, jednak w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców zostanie ustanowiony minimalny udział lokali komunalnych na poziomie co najmniej 7% wszystkich mieszkań.

Wymagane będzie również opracowanie wieloletnich planów gospodarowania zasobem mieszkaniowym, uwzględniających:

• utrzymanie odpowiedniej liczby mieszkań,
• strategię inwestycji w nowe budynki,
• zasady użytkowania istniejących lokali.

Wsparcie finansowe obejmie zwiększenie budżetu na budownictwo społeczne o 35% oraz uruchomienie preferencyjnych kredytów dla samorządów na remonty i rozwój zasobów mieszkaniowych.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że celem zmian jest nie całkowita blokada wykupu, lecz ograniczenie nadużyć i lepsza ochrona osób naprawdę potrzebujących pomocy. Szacuje się, że nowe rozwiązania zatrzymają spadek liczby mieszkań komunalnych, a w ciągu 10 lat mogą zwiększyć ich pulę o około 150 tysięcy.

Jak miasto i gminy mogą zarządzać wzrastającą liczbą wniosków o wykup mieszkań?

Zmiany w przepisach dotyczących wykupu mieszkań komunalnych spowodowały gwałtowny wzrost liczby wniosków. W 25 największych polskich miastach w pierwszym kwartale 2024 roku liczba zgłoszeń zwiększyła się o 340% w porównaniu do poprzedniego roku.

Gminy stosują różnorodne strategie, aby skutecznie zarządzać rosnącą liczbą zgłoszeń:

• harmonogramy rozpatrywania wniosków – na przykład w Szczecinie działa system kolejkowy, gdzie wnioski złożone do połowy roku korzystają z dotychczasowych reguł i wysokich bonifikat, natomiast późniejsze zgłoszenia podlegają mniej korzystnym warunkom,
• ograniczenie rocznej puli mieszkań na sprzedaż – Warszawa sprzedaje maksymalnie 2500 lokali rocznie, co pozwala na stopniową i kontrolowaną rozsprzedaż zasobów,
• stopniowe zmniejszanie bonifikat – w Gdańsku każdego kwartału zniżka obniża się o pięć punktów procentowych, co ogranicza napływ kolejnych wniosków,
• dokładna weryfikacja sytuacji materialnej najemców – we Wrocławiu od 2022 roku analizowane są dochody, a osoby przekraczające 250% średniej regionalnej tracą prawo do wykupu, co zmniejszyło liczbę wniosków o 27%,
• system punktowy ustalający kolejność – Kraków przyznaje priorytet osobom starszym i najdłużej zamieszkującym w lokalu, co jest efektywne przy dużej liczbie zgłoszeń,
• zróżnicowanie bonifikat w zależności od lokalizacji – Poznań podzielił miasto na trzy strefy, gdzie zniżki wahają się od 85% w centrum do 60% na obrzeżach,
• zwiększenie efektywności obsługi – Łódź podwoiła zatrudnienie w działach odpowiedzialnych za wykup oraz wprowadziła elektroniczny system śledzenia statusu wniosków,
• wyłączenie wybranych lokali z wykupu – Bydgoszcz nie sprzedaje mieszkań w budynkach powstałych po 2010 roku ani lokali o powierzchni ponad 80 m², chroniąc cenne zasoby,
• regularna kontrola i rotacja najemców – Katowice monitorują sytuację majątkową mieszkańców i proponują zamianę mieszkania osobom o poprawiających się warunkach, co pozwala na lepsze zarządzanie zasobami.

Dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii potwierdzają, że miasta stosujące co najmniej trzy z wymienionych metod odnotowują aż o 22% niższy ubytek mieszkań komunalnych w porównaniu z miejscami bez takich rozwiązań.

Czy reprywatyzacja znacząco wpływa na zasób komunalny w Polsce?

Reprywatyzacja, czyli oddawanie nieruchomości dawnym właścicielom lub ich potomkom, często bywa wskazywana jako główna przyczyna kurczenia się zasobów mieszkań komunalnych w Polsce. W rzeczywistości jej wpływ jest znacznie mniejszy, co potwierdzają dane statystyczne.

Według Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, w latach 2016–2023 polskie gminy zwróciły około 12 800 lokali. Stanowi to niespełna 9% wszystkich mieszkań komunalnych utraconych w tym czasie. Dla porównania, samorządy sprzedały niemal 146 tysięcy lokali, co oznacza ponad 83% ubytków.

Największe skutki reprywatyzacji odczuwają duże miasta, szczególnie te zniszczone w czasie wojny i podlegające nacjonalizacji. Warszawa to wyjątkowy przypadek – na mocy dekretu Bieruta z okresu powojennego państwo przejęło około 40 tysięcy nieruchomości. Obecnie około 15% postępowań reprywatyzacyjnych w stolicy dotyczy miejskich budynków z lokalami komunalnymi.

Miasto	Ubytek mieszkań komunalnych wskutek reprywatyzacji
Warszawa	około 6%
Kraków	ponad 4%
Wrocław	nieco ponad 3%
mniejsze miasta	przeciętnie poniżej 1%

Tempo zwrotów nieruchomości spada – między 2010 a 2015 rokiem z zasobu komunalnego znikało średnio 2 100 mieszkań rocznie, a od 2016 roku około 1 600 rocznie. To efekt wprowadzenia bardziej rygorystycznych regulacji prawnych.

Co więcej, w ciągu ostatnich ośmiu lat liczba nowych wniosków o reprywatyzację zmniejszyła się o ponad 70%. Wiele miast ustaliło już ostateczne terminy składania roszczeń, a większość spraw opartych na solidnych podstawach historycznych została rozstrzygnięta.

Zmiany prawne z lat 2015–2019 znacznie ograniczyły nieuporządkowaną reprywatyzację. Obecne prawo pozwala odmówić zwrotu nieruchomości, jeśli jest ona wykorzystywana publicznie, a także wprowadza zabezpieczenia dla lokatorów, np. ochronę przed drastycznymi podwyżkami czynszu.

Dane jednoznacznie pokazują, że reprywatyzacja ma niewielki wpływ na zmniejszanie zasobów mieszkań komunalnych. Główne przyczyny spadku liczby tych lokali to:

• masowa sprzedaż mieszkań z dużymi upustami,
• niewystarczające tempo powstawania nowych zasobów,
• ograniczenia w polityce mieszkaniowej samorządów.

Badania Polskiego Instytutu Ekonomicznego wskazują, że nawet całkowite zatrzymanie zwrotów zwiększyłoby liczbę mieszkań komunalnych jedynie o około 0,3–0,4% rocznie. Natomiast ograniczenie sprzedaży tych lokali o połowę mogłoby zatrzymać w zasobach od 4 do ponad 4% mieszkań rocznie.

Obecnie kwestie związane z reprywatyzacją dotyczą głównie wypłat odszkodowań dla dawnych właścicieli, a nie bezpośredniego zwrotu nieruchomości, co dodatkowo zmniejsza jej wpływ na dostępność mieszkań komunalnych.

Jak decyzje gmin dotyczące zarządzania zasobem mieszkaniowym wpływają na jego kurczenie się?

Działania gmin w zakresie zarządzania lokalami komunalnymi znacząco przyczyniają się do systematycznego spadku liczby tych mieszkań w Polsce. Choć samorządy dysponują swobodą w kształtowaniu polityki mieszkaniowej, ich decyzje często ograniczają dostępność lokali dla osób najbardziej potrzebujących.

Szczególnie ważne są procesy prywatyzacyjne. Gminy co roku zbywają od 12 do 15 tysięcy mieszkań, mimo rosnącego niedoboru lokali socjalnych. Sprzedaż ta często odbywa się z ogromnymi upustami, sięgającymi nawet 90-95% wartości rynkowej. Na przykład w 2023 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania komunalnego wynosiła około 1842 zł, podczas gdy na rynku wolnym było to około 11 500 zł.

Niewystarczająca kontrola dalszego losu sprzedanych mieszkań to poważny problem. Tylko 15% gmin zastosowało mechanizmy ograniczające szybki obrót lokalami nabytymi ze zniżką. W efekcie 1/4 tych mieszkań wraca na rynek wtórny w ciągu pięciu lat, a nowi właściciele osiągają kilkusetprocentowe zyski.

Motywacje gmin do szybkiej sprzedaży lokali obejmują:

• potrzebę natychmiastowego zasilenia budżetu,
• redukcję wydatków na remonty i utrzymanie starszych budynków,
• naciski najemców zainteresowanych wykupem mieszkań na preferencyjnych warunkach.

Zbycie lokali odbywa się wybiórczo: najczęściej sprzedawane są mieszkania w dobrym stanie, a w zasobach publicznych pozostają przede wszystkim te wymagające intensywnych nakładów. Zgodnie z ustaleniami NIK, aż 64% mieszkań komunalnych wymaga natychmiastowej modernizacji, co obciąża finanse lokalne.

System słabo radzi sobie też z weryfikacją sytuacji majątkowej lokatorów. W większości gmin brakuje narzędzi umożliwiających systematyczne sprawdzanie kwalifikacji mieszkańców. W rezultacie wiele lokali jest zajmowanych przez osoby, które mogłyby pozwolić sobie na wynajem lub zakup na rynku komercyjnym. Nieliczne miasta, takie jak Wrocław czy Katowice, wdrażają mechanizmy rotacji i kontroli dochodów.

Nowa zabudowa komunalna nie rekompensuje skali sprzedaży mieszkań. Inwestycje w sektor komunalny są bardzo ograniczone; w latach 2020-2024 rocznie przybywało zaledwie około 2800 mieszkań komunalnych i społecznych, co jest tylko ułamkiem rzeczywistych potrzeb. Na jedenaście sprzedanych lokali przypada jedno nowe mieszkanie.

Planowanie zarządzania zasobem mieszkaniowym rzadko ma charakter długofalowy. Zaledwie 38% samorządów opracowało kompleksowe plany tego zasobu. Pozostałe koncentrują się raczej na bieżących wyzwaniach i krótkoterminowych korzyściach, często ignorując konsekwencje społeczne i gospodarcze.

Współdziałanie między samorządami jest słabo rozwinięte. Tylko 7% gmin uczestniczy w projektach międzygminnych, mimo że mogłyby one umożliwić efektywniejsze zarządzanie środkami i infrastrukturą.

Samorządy napotykają ponadto poważne bariery prawne i finansowe. Pomoc państwa pokrywa około jednej czwartej faktycznych potrzeb inwestycyjnych. Dla porównania, kraje Europy Zachodniej przeznaczają na budownictwo społeczne od 0,4 do 0,7% PKB, podczas gdy w Polsce jest to zaledwie 0,08%.

Skutki obecnej polityki są odczuwalne społecznie i ekonomicznie. Każda oszczędność na mieszkaniownictwie komunalnym prowadzi do wyższych wydatków w przyszłości na pomoc dla osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego. To wyraźny sygnał, że zaniedbania generują poważne koszty dla całego społeczeństwa.

Jak zmiany prawne mogą wpłynąć na przyszłość mieszkań komunalnych od 2027 roku?

1 stycznia 2027 roku wprowadzi przełomowe zmiany w zarządzaniu mieszkaniami komunalnymi w Polsce, mające na celu zatrzymanie kurczenia się zasobów gminnych mieszkań.

Kluczowe zmiany i ich znaczenie:

• całkowite zniesienie możliwości wykupu mieszkań komunalnych z dużą bonifikatą,
• bardziej szczegółowa kontrola dochodów najemców,
• obowiązek utrzymania minimum 7% zasobu mieszkań komunalnych w dużych miastach,
• preferencyjne kredyty dla gmin na remonty i inwestycje o oprocentowaniu 1,5%,
• restrykcje dotyczące dziedziczenia praw najmu, uwzględniające wymogi dochodowe.

Nowe regulacje opierają się na trzech głównych filarach:

1. Dokładniejsza kontrola dochodów najemców – aby uniemożliwić pozostanie w tanich lokalach osobom przekraczającym ustalone limity zarobków; obecnie niemal co piąty lokator nie spełnia tych warunków.
2. Minimalny procent zasobu komunalnego – duże miasta będą musiały utrzymywać co najmniej 7% mieszkań komunalnych, podczas gdy obecnie wskaźnik ten wynosi średnio 5,3%, a w niektórych miejscach nawet poniżej 4%.
3. Nowe mechanizmy finansowania – państwo przeznaczy 4,2 miliarda złotych w formie niskooprocentowanych kredytów na remonty i inwestycje.

Okres przejściowy przewiduje, że wszystkie wnioski złożone do końca 2026 roku będą rozpatrywane zgodnie z dotychczasowymi zasadami. Szacuje się, że liczba tych wniosków może wzrosnąć do około 220 tysięcy, co stanowi blisko 25% obecnego zasobu mieszkań komunalnych.

Samorządy otrzymają także obowiązek przygotowywania długoterminowych strategii dotyczących zarządzania mieszkaniami komunalnymi, obejmujących:

• utrzymanie zasobów,
• modernizację istniejących budynków,
• rozszerzanie zasobów mieszkaniowych.

Konsekwencje braku realizacji norm:

Rodzaj gminy	Wysokość kary finansowej rocznej	Przeznaczenie środków
duże miasta	do 2,5 miliona złotych	Fundusz Dopłat BGK na budownictwo społeczne

Prognozy ekspertów: wdrożenie nowych przepisów może w ciągu kilku lat zatrzymać spadek liczby mieszkań komunalnych, a w dłuższej perspektywie pozwolić na zwiększenie zasobu nawet o 160 tysięcy lokali.

Prywatny sektor prawdopodobnie zareaguje na zmiany, co może:

• stabilizować ceny najmu mniej atrakcyjnych mieszkań,
• zwiększać dostępność mieszkań dla najuboższych rodzin poza rynkiem komercyjnym.

Dyskusje budzi obowiązek corocznej waloryzacji czynszów wg inflacji, który ma zapewnić gminom środki na właściwe utrzymanie i remonty budynków.

Projekt promuje również szerszą współpracę samorządów z partnerami zewnętrznymi przy realizacji inwestycji mieszkaniowych, co może przyspieszyć rozwój projektów budowlanych i administracyjnych.

Nowe prawo to odpowiedź na rosnące problemy mieszkaniowe i realna szansa na poprawę warunków bytowych osób w trudniejszej sytuacji finansowej. Resort prognozuje, że dzięki tym rozwiązaniom czas oczekiwania na mieszkanie komunalne skróci się niemal o połowę w ciągu najbliższej dekady.